调控趋严 房企融资如何“破线”

每经评论员 吴若凡

近日，克而瑞统计显示，3月份100家典型房企的融资总量为847.93亿元，同比下降35.7%。在“房住不炒”的总基调下，房地产调控政策进一步趋严，房地产金融政策亦全面收紧。尤其是去年8月开始试点的“三道红线”融资新规（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1）以及年初针对银行的“两道红线”（房地产贷款占比、个人住房贷款占比），使得房企债权融资供需两端均受到限制，无疑给房企带来了新的考验。

房企债务高峰将至。今年一季度房企境内外债券融资到期债务规模约3735亿元，同比增加134%。而全年房企偿债规模将达12448亿元，历史性突破万亿元关口。

在融资全面收紧的背景下，房地产传统的高杠杆举债经营模式正在发生变化，房企“降负”成为行业的总趋势，且已初见成效。据贝壳研究院统计，在已发布2020年财报的近70家房企中，有45%房企实现降档，其中16%的房企下降两档，实现快速降档；新增13家房企通过降档实现“零踩线”。

而要实现“降档”，就要有更多的资金。发行公司债、银行贷款、其他债权融资等是多年以来开发商资金的主要供给渠道。但在层层压力之下，房地产行业的融资逻辑已然发生改变。

如“三道红线”融资新规自去年8月试点实施以来，部分踩线房企为尽快盘活资产回笼资金，纷纷以股权出让项目权益，为私募基金参与房企收并购，以及房企处置不良资产都带来了机会。

地产私募不同于之前高收益债券融资，其核心要义是：打破刚性兑付、不得保本保息实施净值化管理、禁止资金池业务、去通道去杠杆禁止嵌套。增信方面的落实股权控制、实控人连带责任担保、土地或在建工程抵押、项目公司派驻董事、投后管理部分，做好资金封闭管理，销售资金监管、章照共管、落实重大事项的一票否决权，做好节点考核等，这都是成熟方法。

此外，随着基础设施公募REITs的试点，商业地产等领域也有望纳入公募REITs底层资产。未来，公募REITs将进一步拓宽房地产基金退出渠道，优化资本效率，使地产基金更好地服务于实体经济。

从不动产领域看，公募REITs为实体经济注入了资金，促使不动产行业从增量往存量转移，从注重建设向精细化管理转移，提升了整个不动产行业的效率和质量。

从资本市场来看，公募REITs提供了一个中等风险和中等收益的工具。目前来说，在资本市场上类似的工具是很少的。公募REITs为长期投资者，特别是注重每年都有固定现金流的长期投资者，提供了一个很好的资产配置工具。

无疑，对于资金密集型的房地产行业而言，多渠道融资已是大势所趋。传统的银行开发贷，股票融资，债券融资之外，私募基金和公募REITS的崛起，也不失为身陷困境的房企绝处逢生的新路径。