两月内近十座热点城市严查学区房炒作

楼市的传统旺季之一“金三银四”即将收尾。与过去几年不同的是，2021年以来在各地轮番上演的“疯狂学区房”现象，近期在调控政策的不断升级下已开始出现刹车的迹象。

据《华夏时报》记者不完全统计，两个月以来，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

而其中，对学区房炒作实行查经营贷、查中介、深化招生制度改革等“组合拳”的北京收效较为明显。根据中原市场研究院数据，截止4月25日，4月北京二手房成交套数为15732套，相对3月份24333套的成交量出现一定幅度的萎缩。预估到月底成交量即使达到2万套上下，也仅能追平2021年1月、2020年11-12月的成绩。

“近期北京的调控政策确实对学区房产生了一定的影响。”中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，由于北京规定当年学区房落户须在5月1日前，才能赶上入学申请，所以3、4月份一向都是购买学区房的小高峰。从数据上看，近期北京学区房确实出现了一定的“退烧”现象。

一线城市祭出“组合拳”

近期，从一线、二线热点城市到一些三线城市，全国各地都掀起了一场扑灭学区房“虚火”的运动。

一线城市中，北京、上海、深圳打出了政策“组合拳”。上海方面，在此前“沪十条”和严查经营贷入市的基础上，3月中旬又发布了“316教改”方案，自2022年起上海委属、区属的实验性示范性高中招生计划的50%-65%将被分配到区、到校，各区小学和初中的升学、入学情况将会更加均衡。4月底上海发布的2020年工作总结和2021年工作计划，强调将严格执行住房限购和差别化住房信贷政策。

北京方面，在春节前开始严查经营贷政策后，4月16日西城区房管局等部门针对中介是否存在虚假宣传、是否公示收费标准对西城区部分区域房产经纪机构开展了联合执法检查。4月22日，北京市住建委发布了“房地产整治12条”，目标是对机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题依法从严惩处，形成高压态势。

深圳从去年下半年出台“715新政”、制定二手房参考价、严查各类违规炒房等调控政策后，4月2日又发布了四项监管措施，严厉打击“学位房”等虚假违法广告。

一些热点二线城市也出台了学区房政策。4月16日，近期刚刚被住建部约谈的宁波市发布楼市新政，其中提出要建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。同一日，厦门发布整治二手房市场专项行动工作方案，对包括炒作学区在内的10种二手房炒房方式进行为期9个月的监管；4月6日，合肥公布了8条房地产新政，明确要限学区、限购：暂停市区范围内拥有2套及以上住房的合肥户籍居民家庭在部分学区范围内购买二手住房；实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位；3月30日，重庆市市场监督管理局发布《商品房销售不得与人学资格挂钩宣传提示》，直接对学区炒作进行管控。

除此之前，部分三线城市也加入了管控学区房的行列。长三角地区，无锡和金华3月初都在调控政策中要求对炒作“学区房”行为按相关法律法规严肃处理，铜陵则在4月13日公布了学位管理新政，实行学区内同一套住宅小学6年内、初中3年内只为产权所有人一户家庭适龄儿童少年提供学位的政策。

学区房能彻底“刹车”吗？

在上述城市中，严查学区房取得较为明显效果的就是北京。4月下旬，《华夏时报》记者走访海淀区万柳附近某中介时，工作人员介绍，附近蜂鸟社区的一居室价格从去年年底1000万左右回落到850万-950万，成交量也开始下降。“市场差不多稳定了，不再像之前那样大起大落了，慢慢回归到真实价值了。”他说。

而北京整治学区房的力度之大，除了体现在不断出台政策对传统的买方、卖方、中介行为进行规范外，更体现于在新兴媒体和网络传播上下足了功夫。

2月初，北京房地产中介行业协会集中约谈链家、我爱我家、麦田、中原、21世纪不动产5家主要房地产经纪机构，各经纪机构承诺不渲染炒作，不鼓动业主提高委托价格，不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动。北京市住建委、市网信办、北京银保监局三部门还集中约谈了北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、饭总选房等5家自媒体，要求公众账号生产运营者在推出涉及房地产市场文章时，不得背离“房住不炒”定位，不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情，不得通过各种方式制造购房恐慌情绪，不得臆测调控政策走向或趋势。

4月9日，北京市住建委通过线上、线下多渠道开展房地产市场检查，严查发布委托手续不全、炒作学区房等行为，26家中介机构因违反《房地产经纪管理办法》等规定被立案查处。此外，阿里巴巴旗下“闲鱼网”也因涉嫌存在发布转租保障房等违规租赁信息、允许未取得备案经纪机构和未取得从业人员信息卡的经纪人员发布房源信息等问题被约谈。

然而，学区房虽然是跟房地产相关的问题，但根本上还是教育资源分配不均衡导致的。张大伟表示，学区房的出现，其实是在不增加教育资源的情况下的一个公平游戏规则。因此，学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡让优质资源增加。