武汉供地“两集中”新政本月试水

头部房企、国资房企将成为拿地主力军

拍地视频截图

楚天都市报极目新闻记者 刘闪

继青岛、南京、广州等地之后，武汉住宅用地“两集中”时间表也确定了。武汉市自然资源和规划局日前发布的一则通知显示，武汉市拟于今年5月、8月、10月至11月，分三次集中发布住宅用地出让公告，集中组织土地供应。业内人士认为，不管拍卖政策如何调整，中长期来看，中心城区地价降温可能性不大，“两集中”新政下，头部房企、国资房企将成为拿地的主力军，中小房企、区域房企生存空间进一步被挤压。

“两集中”新政涉及22城

昨日，极目新闻记者从武汉市自然资源和规划局了解到，这则通知是为落实国家有关政策，面向各区局和储备机构发布的内部工作部署。目前各储备机构正在对项目进行收集整理，执行的过程还在进一步研究之中。

其实，更早的消息于今年2月下旬就已传出。当时，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。“两集中”土地出让制度涉及22个重点城市，包括武汉。

迄今为止，广州、重庆、杭州、天津、苏州、合肥、南京、福州、北京、无锡、济南等地已陆续出台规定予以落实。4月15日，武汉市自然资源和规划局发布的通知显示，根据武汉市政府专题会议研究精神，该市拟于今年5月、8月、10月至11月，分三次集中发布住宅用地（含住宅的兼容性用地）出让公告，集中组织土地供应。请相关部门和单位科学安排供地节奏和时序，提前做好土地出让前期准备工作，保障土地市场平稳健康运行。

记者注意到，集中供地已在部分城市落地执行。4月26日、27日，广州迎来2021年首批集中供地的竞拍。作为首个进行集中拍地的一线城市，此次竞拍市场关注度极高，一共推出48宗住宅用地，占全年住宅用地供应计划的62.6%，最终成交42宗，近半数地块有溢价，9宗地块涉及合作拿地。

4月28日，无锡市也开始首批土地集中出让，历时三天，共涉及16宗住宅用地。竞拍规定，同一宗地块，一家房企仅可报名一次；设最高限价，触顶后或竞租赁住房面积或摇号确定竞得人。根据成交情况来看，房企参与积极性高，最高溢价率20%，最低6%。

中心城区地价难降温

武汉市房地产开发协会副秘书长张涛表示，自今年2月传出将施行“集中供地”政策后，至少已有15个被纳入新政中的重点城市陆续发布了首批供地计划。这15个城市组成“全国一盘棋”，将促使城市之间、房企之间、房企内部的竞争加剧。同批次有大量土地同期出让，随后市场上会出现商品住宅项目集中预售的现象，改变供需格局，新建商品房价格竞争将会更加激烈，最终抑制城市房价过快上涨。

张涛表示，就武汉而言，第一次集中供地的成交效果至关重要，其结果将反映出诸多房企对武汉楼市的信心。据官方平台最新数据显示，2021年上半年武汉将有50个供地项目，中心城区将成主战场。按数量排名依次为：青山区11个，江岸区10个，洪山区7个，硚口区6个，江汉区5个，武昌区5个。中心城区的地块无疑更受房企的青睐，以此来接受新政的检验，较为合理。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政也表达了同样观点。他认为，近几年，武汉土地市场热度不减，土地出让金连续创新高，去年更是创下1896亿的纪录。从2021土地出让计划看，商品住宅土地供应量创近5年新低，中心城区住宅用地比例不到三成，光谷等热点板块偏紧，“因此，不管拍卖政策如何调整，中长期来看，中心城区的地价降温可能不大。”

在张涛看来，集中供地政策，以及后续更多长效调控机制的实施，有望通过减少土地财政依赖度、稳定房价及预期等作用，帮助大武汉进一步完善营商环境。

头部房企将成拿地主力

中指研究院华中市场研究中心主任李国政预测，“两集中”新政下，头部房企、国资房企将成为拿地的主力军。集中拍地，对于资金、人才、战略战术的要求更高，中小房企、区域房企生存空间进一步被挤压，后续只能转向非集中供地城市区域，或者三四线市场。

从广州、无锡竞拍情况来看，热点区域热点地块热度居高不下，由于信息公开透明，市场竞争度提高，地王刷新频率得到控制，但溢价率普遍升高，捡漏的机会越来越少。此外，短期集中拿地，资金需求大，房企融资的考验更大，加上三道红线等管控政策，导致合作拿地、联手开发等现象更加普遍。

李国政同时指出，地方政府的态度至关重要，集中推地也考验地方的治理水平和能力，比如优质地块的上市节奏、拍地细则、溢价封顶等把控，后续会不会加大定向出让、提高捆绑条件等，都体现调控的决心，影响市场发展预期。

“两集中”对房企影响也比较明显。李国政表示，一年三次集中出让，对于房企来说，上半年只有一次拿地机会，从正常周转节奏来说，房企的土地储备策略遭遇挑战，可能不得不加入竞争，一定程度使得土地市场升温。但由于这是新政，当第一批城市落实之后，针对新出现的问题，后续从中央到地方，都有进一步完善调整的需要。