房企披多个“马甲”拿地行不通了 南昌土拍新规“利剑出鞘”

财联社（上海，记者 王海春）讯，同一开发商用多个“马甲”企业参加同一场土拍，在热点城市屡见不鲜，而南昌土地新政直接封堵了这条路。

日前，南昌市政府发布关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知（以下简称“通知”），严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。

按南昌市最新的土地竞买规则，“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。土地一次性报价结束后，会将竞买人的名单对外公布，接受监督；如有关联公司同时参加一宗地竞买情况，将被举报或投诉，经南昌市市场监管局查实后，将依法依规予以严肃处理。

房企披“马甲”拿地受限

业内人士认为，禁止一家企业注册多个“马甲”后参拍“限房价、限地价”住宅地块，意在防止企业对热门地块展开“人海战术”。

“为争夺热门项目，此前市场曾出现过企业通过名下数十家‘马甲’公司去竞拍同一个地块的情况。不了解情况的，会认为地块热度高，未来前景应该不会太差，这其中可能会形成一种项目很热的预期。但实际上企业能获得多大利润空间的关键在于项目成本多少、未来能卖多少钱。”一家福建房企市场部经理告诉财联社记者。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，此前无锡等一些城市也出台了类似的规定，该规则一方面是为了使市场竞争更加公平，以及防止变相“围标”；再者也有降低土地市场热度，限制因拍卖热度过高出现高价格地块的考虑。

“并非每家企业都能通过大量‘马甲’公司去参加拍卖，以增加竞得地块的概率。参拍企业都要缴纳金额不低的保证金，对企业资金要求相当高。因而能养得起‘马甲’的企业，都是规模不低、实力较强的企业。对于那些想拿项目，但养不起‘马甲’的开发商来说，如果恰好陷入这样的人海战’中，对他们来说可能稍显不公平。”张波说。

其进一步表示，如果房企出动“马甲”去参拍意向热门地块，这其中是否有变相“围标”之嫌，也是市场争议的一个话题。而禁止“马甲”参拍住宅地块，一家企业一次只有一张入场券，一定程度可以减少不公平竞争以及变相“围标”现象的发生。

通知显示，采取“限房价、限地价”方式出让的土地的出让公告时间为30天，竞买保证金比例达到60%，出让金缴纳的期限为出让合同签订之日起1个月内。

不过，在今年22个实行集中供地的重点城市里，南昌并不在其中。对于为何南昌对此做出新的规定，中指研究院南昌分院高级分析师徐骏峰表示，这与当地市场的变化有关。

徐骏峰认为，南昌作为江西省会城市，近年来楼市相对平稳，不过土地市场受供应影响，各家房企拿地难度不断增加，个别板块竞争激烈，导致楼面价与住宅销售限价差距不大，从而引发了一系列因成本管控因素，导致房屋交付时出现质量问题的情况。此次出台的最新土拍规定，从供给端规范了土地市场的拍卖规则，将有助于南昌楼市长远发展，一定程度上能优化当前市场供应、成交格局。

项目利润空间被锁定

为稳定市场，除了禁止“马甲”公司参拍住宅项目，南昌还出台了土地限价、房屋最高限价、严管装修等相关配套措施。

按南昌出台的新规定，住宅用地可实行“限地价”出让。市区（东湖、西湖、青云谱、青山湖、红谷滩区，经开、高新区，湾里管理局）范围内设置了房屋最高限价的住宅用地，可根据房地产市场形势和调控需求实行“限地价”出让。出让时一并设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间，交易方式采取“网上拍卖+一次性报价”复合模式。“网上拍卖”阶段竞价超过竞价上限时，转入“一次性报价”阶段；在“一次性报价”阶段，按最接近所有报价平均值的原则确定竞得人。

此外，通知还明确，南昌市房管局根据拟出让住宅周边新建商品住房和二手房价格等情况，制定房屋最高限价。

分析人士认为，地块实行限价后，或将有效减少房企“内卷”式拿地，合理锁定住地价成本和房价之间的差距，降低因成本因素造成的交房质量问题。

在徐骏峰看来，目前南昌住宅市场房屋限价区域板块之间没有特别明显的价格梯度，部分区域存在新房、二手房价格倒挂的情况，根据周边市场实际情况制定房屋限价，能促进各区域市场平稳健康发展。

张波指出，南昌此次最新规则中潜含了房价、地价之间的联动机制，而这样的机制，其实是在土地出让时就将调控前置了，“如果这样的联动机制效果不错，预计其它城市可能会借鉴这种方式。”

“开发商所拍地价即使较高，并不代表未来房价将因此而大幅上涨，因为相关部门可能对项目未来的售价做出限定。这样的联动机制，其实是锁定了项目利润。对售价的锁定，意味着开发商即使愿意拍出更高的土地价格，但由于售价限定了天花板，其中的风险只能由自己承担。”张波表示。