商品房样板间“所见即所得”

本报记者 赵莹莹

3000元/平方米的精装修标准，到底能得到啥样的新房？卫浴、瓷砖、橱柜都是哪个品牌？以后，当您购买新房时，开发商必须将房屋的装修装饰标准一一讲清，且购房人在样板间看到的就是交房时能得到的。

为落实“我为群众办实事”，昨天，市住建委发布《关于进一步规范商品住房销售行为（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。征求意见稿明确，交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。对于热销项目，开发商应采取公证摇号方式。

房屋销售需满足“三一致”

样板间里看到的是宽大的落地窗、充足的阳光，可实际交房时只剩下一扇窄窄的窗户和有限的光照。为杜绝类似“货不对板”的情形，征求意见稿对开发商设置交付样板间作了详细规定。

首先，是预售方案。征求意见稿提出，开发商在申请办理预售许可时，应按出让合同、挂牌文件中约定的装修装饰标准，在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1至3个产品目录。需要注意的是，开发商可自主提高实际装修装饰标准，并按实际标准在预售方案中列明，但不得低于出让合同、挂牌文件中的约定标准。

其次，是交付样板间。征求意见稿提出，在预售商品住房前，开发商应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间，并在交付样板间内布置工艺样板区。交付样板间和工艺样板区应保留至项目交付三个月后。

交付样板间购房人很熟悉，所谓工艺样板区，则是向购房人展示施工工艺的示范区，比如寻常看不见的水电管线如何安装、卫生间的闭水施工工艺怎么做，都属于工艺样板区应该展示的内容。

为确保购房人在样板间“所见即所得”，征求意见稿特别提出“三一致”和“一不得”：即交付样板间的装修装饰标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施。

记者了解到，不得增加交付标准以外的其他装饰和设施，主要针对房间内的不可移动部分，比如没有飘窗的房间增加一个飘窗。而沙发、桌椅等可移动部分，开发商是可以在样板间适度展示的，但需明示这些并不在交付标准内。

售房不利因素应全面告知

样板间“所见即所得”后，还得确保购房人“所听即所得”。

征求意见稿明确，开发商在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时，项目范围内展示内容应与规划许可内容一致，建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致；项目以外的展示内容应与现状保持一致，不得展示未建设内容。

与此同时，除了《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》等按此前规定需在销售现场显著位置公示的证件、资料外，征求意见稿特别增加了三项公示内容，以方便购房人更全面地了解所购楼盘的真实情况。

一是项目内外可能对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况，尤其是噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、采光、装修等不利因素，应准确、全面地公示给购房人。二是经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。三是配建了公租房的项目，开发商还应展示配建公租房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况。

“过去，开发商只需公示总平面图，购房人无法看到房屋内部。”市住建委相关负责人介绍，有了分层平面图和立面图，购房人就能掌握采光通风井、设备平台分布等详细情况，开发商诸如以赠送阳台为名“偷面积”的行为也更易被发现。

根据规定，在签订《商品房销售合同》时，销售人员应将配建公租房情况、不利因素等明确告知购房人，由购房人进行书面确认。若销售人员未将不利因素告知购房人并由购房人进行书面确认的，市、区住建主管部门将责令开发企业限期整改，整改期间暂停项目网签。

热销项目需公证摇号

为进一步压实开发商主体责任，征求意见稿对热销项目的销售首次提出公证摇号的要求。根据规定，如项目出现登记意向客户超过批准销售房源三倍的热销情况，开发商应采取公证摇号的方式，优先面向符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。

何为公证摇号？是指要邀请公证处以独立第三方的身份，主持摇号买房，以保证房屋销售的公平性。具体优先购买顺序和购房家庭条件，由属地住建主管部门确定，并在项目预售方案中予以明确。

针对新房销售中利用不实宣传吸引客户等现象，征求意见稿也提出“四严禁”：严禁销售人员虚假不实宣传、严禁误导客户处置占有公共部位、严禁宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围促销。若涉嫌虚假宣传和宣传周边未建设的公共服务设施、渲染紧张氛围促销的，一经查实，将责令限期整改并移送市场监管部门。