公募REITs扩容在即 房地产存量管理成为热点

“十四五”规划纲要提出，“推动基础设施REITs健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”，这是REITs首次进入国家级发展规划。

截至目前，我国已成功发行9单基础设施REITs产品，发行规模合计314.03亿元，行业范围涉及产业园、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾处理及生物质发电等多个领域。

日前，中国REITs论坛2021年会在苏州成功召开，各界人士齐聚，为公募REITs发展献计献策。

基建REITS破局

证监会副主席李超表示，公募REITs取得较好开局，未来将推动各类长线资金等机构投资者参与投资公募REITs市场。

国家发改委副司长韩志峰透露，涉及公募REITs相关政策的各方面正在积极努力，总体来看事情在向好的方面发展。

李超表示，公募REITs试点项目的成功落地，标志着我国公募REITs市场建设迈出了关键的一步，但立足新发展阶段，推动公募REITs市场长期健康发展仍然任重道远。

2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式诞生。9只REITs的总募集规模达到314亿元，全部实现溢价发行，REITs投资者的PB倍数基本位于1倍的水平，基础设施资产在首发市场上的估值处于合理水平。

数据显示，上市之后，9只产品在首周表现稳定，均实现了正的首周收益，平均收益率为2.15%，根据招募书中所披露的结果，9只REITs的资本化率均超过了（年度经营性净收入与资产估值之比）均超过了4.5%。

开展基础设施REITs试点，对推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局，具有重要意义。

公募基础设施REITs正是满足权益投资者投资需求，破解当下基建企业权益融资难题的钥匙，有助于建立起良性的基础设施投融资生态。以稳定运营的基础设施为底层资产发行的REITs能够适合偏好于承担较低风险、获得稳定回报的投资者。

长期以来，基建企业的经营业绩与市场和经济发展周期密切相关，在传统的工程承包模式下，基建企业能够根据工程进度获得现金流，回款周期相对可控，但项目的整体回报率较低，尽管不同基础设施类型略有差异，但项目建设的毛利率通常在8%-15%左右，中国建筑、中国交建、中国铁建基础设施建设业务的毛利率分别仅为8.5%、11.8%、7.2%。

基础设施REITs为基础设施建设企业提供了全新的经营模式选择，有利于打造轻重资产“双轮驱动”的商业模式和独特的企业核心竞争力，降低企业风险，提升企业的投资回报率。基础设施REITs能够丰富我国基建企业的融资模式，可以根据自身的经营模式选择合适的权益型平台上市或同时在多平台上市。

58安居客研究院分院长张波告诉记者，首先，从国家十四五期间鼓励的公募REITs来看，在房地产领域的运用更多还是会体现在住房租赁，以及高科技产业园区、特色产业园等方面。而交易性住宅以及商业地产并非鼓励的对象，因此总体来看对于从事房地产开发的企业来说影响有限，对偏向高科技创新类，并位于核心城市群的产业地产会有相对利好。

其次，从首批基础设施REITs来看，房地产领域存量管理变得更为重要，REITs本身会更有利于提升存量物业的管理质量，盘活存量资产，实现快速变现，提升运营管理水平，推动收益的稳定持续。

REITs是一个逆周期工具，不管是美国还是新加坡的REITs，都是在特定时刻出现的产物，我国的REITs有一个最大的特点，主要是针对地方国有企业和片区开发商雪中送炭的产物。

不过值得注意的是，9只REITs中有5只产权式REITs，覆盖的企业背后核心是发展遇到了整体融资收紧的问题，而公募基础设施REITs，主要是为了盘活国有资产，帮助其改善经营状况。

推动公募REITs纳入融资融券标的

我国基础设施行业多样性强、复杂度高，REITs产品在我国正处于初创探索阶段。

上交所总经理蔡建春谈到，将积极推动研究将公募REITs纳入融资融券标的，并探索开发相关指数产品。

蔡建春在会上指出，随着我国基础设施REITs市场迈出“从无到有”的第一步，建设新制度，完善新规则，引导建立市场化约束机制，已成为当务之急，未来要将借鉴国际最佳实践与立足国情结合起来，持续优化完善制度，形成可复制、可推广的常态化机制。上交所将在中国证监会的指导下，深入总结试点经验，认真解决存在的问题和不足，不断提升基础设施REITs服务实体经济的能力。

下一步，随着国家发改委“958号文”发布，我国基础设施REITs有望在清洁能源、保障性租赁住房、新基建等领域推出更具创新特色的基础设施REITs品类。

目前基建企业资金端通过银行信贷、短期债券等中短期资金进行融资，但其参与的基础设施投资却往往具有前期投入大、回报周期长的特点。基建企业既需要与其投资周期相匹配的长期权益型资本，也需要有效和低风险的退出机制以缩短项目的回报周期。

业内人士表示，下一步，应大力促进将基础设施作为基础资产进行资产证券化并上市交易，使得基础设施REITs成为我国基建企业权益型融资难题的破局之策。基础设施REITs不仅有利于吸引不同风险偏好水平的公众投资者参与基础设施的权益型融资，还有利于我国基建企业盘活基础设施存量资产，改善基建企业财务状况。

随着我国不断推进加快金融行业的市场化，在基础设施相关领域不断培育和建立起资产导向的融资方式，真正推进REITs成为金融服务实体经济的有力抓手。