楼市调控将呈现“三化”特点

如是金融研究院院长管清友日前接受中国证券报记者专访时表示，未来楼市调控会呈现三个新特点：一是全面化，从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化，各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。三是常态化，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。

预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。

楼市调控持续升级

中国证券报：近期，从中央到地方针对楼市调控出台一系列措施，在当前时点有何深意？监管层对楼市的调控呈现出哪些新特点？

管清友：2021年以来，楼市调控持续升级，从中央到地方，一系列措施相继出台，累计超过320次，远超往年同期。在当前这个时点加大楼市调控力度，我认为主要出于两方面考虑：

一是地产去金融化避免资产泡沫造成系统性金融风险。过去十几年，部分房地产公司呈现高负债、高杠杆、高周转的特点，在快速发展的过程中积累了不少风险，特别是部分核心城市高房价、资产泡沫化问题备受关注。所以去年以来，楼市被多次点名，随着房企融资“三道红线”和房贷管理“两道红线”相继落地，房地产去金融化进程正式开启，逐渐从金融业向制造业回归。今年以来房地产金融监管更加严格，严控首付资金来源，提高首付比例，上调房贷利率，房地产去金融化进程明显加速。

二是稳房价回应社会关切，促进相关社会政策实施。稳房价关乎民生，关乎社会稳定，关乎人口可持续增长。例如，我们很明显地感受到，当前“三孩”政策推进的速度之快可以说是前所未有。5月七普人口数据公布，6月“三孩”政策实施，7月一系列生育支持政策集中出台，可见中央促进人口长期均衡发展的决心。作为相关配套政策，楼市调控持续升级和严打学区房炒作是大势所趋。

我认为，未来监管层对楼市的调控会呈现三个新特点：

一是全面化。从新房到二手房，从保障房到学区房，从买房到租房，与房地产相关的监管政策会全面覆盖。

二是精准化。各地因城施策，房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治，不留死角。

三是常态化。过去房地产作为稳增长的重要工具，呈现周期性特点，现在明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，在房住不炒的主基调下，房地产调控将会成为常态，很难发生逆转。

维持房地产市场平稳运行

中国证券报：住建部等八部门近日表示力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。如何理解“秩序明显好转”的表述？

管清友：“秩序明显好转”主要是指维持房地产市场平稳运行，既不能大涨也不能大跌，未来“稳定”成为房地产的主基调。稳地价、稳房价、稳预期，房价地价涨幅太大都会被约谈。

今年已有18个城市被约谈，近期银川、徐州、金华、泉州、惠州五城因新房价格和地价增长过快被住建部紧急约谈，并将这5城纳入房地产市场监测重点城市名单，稳定市场预期。

当然也不能大幅降价，最近就有房企因定价远低于市场价格、涉嫌不正当竞争被举报。下一步预计重点城市将继续实行新房限价政策，通过“两集中”供地模式，“限房价、竞地价”，从拿地到销售，形成闭环，直接锁定了未来新房价格，稳定市场预期。

热点城市二手房楼盘指导价格或者核验价是大势所趋，通过加强二手房市场调控和监管，避免挂牌价虚高，坚决抑制投机炒作，有助于引导楼市逐步回归理性。当然在此过程中，城市分化也会更明显。

另外，加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房困难问题，也是“秩序明显好转”的重要一环。

中国证券报：深圳、成都、西安等6城近期推出二手房成交参考价，该机制是否会进一步扩围，会如何扩围？

管清友：二手房成交参考价或核验价，主要是为了整顿挂牌价虚高乱象，也有稳房价的功能。多城开始实施二手房成交参考价或核验价，房管局会以市场真实价格为依据，从源头上对每套二手房房源挂牌价格进行审查，没有通过审查的不能对外公布。也就是说卖方不能随意挂高价，即使买卖双方私下协商好，网签放款也得按照官方认可的价格放款，多出的部分买方不可贷款，只能提高首付比例。

二手房成交参考价和核验价可以使挂牌出来的二手房价格相对靠谱，能够合理引导市场预期。而且银行根据二手房成交参考价和核验价放款，可适当降杠杆，削弱房产的金融属性。

预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围，特别是那些二手房价格和地价增长过快、新房和二手房价格严重倒挂的城市。

中国证券报：日前召开的中央政治局会议再提“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”，释放了什么政策信号？

管清友：7月30日中央政治局会议在部署下半年工作时，针对房地产提出了两点工作思路：一是坚持“房住不炒”，“稳地价、稳房价、稳预期”是下半年房地产调控的主基调，表明即使下半年经济存在下行压力，房地产调控也不会放松；二是加快发展租赁住房，加大政策保障房建设，并特别提到了关于租赁住房的用地、税收的支持。这意味着，不仅会在“双集中”供地中加大对保障性租赁住房的土地供应，还会对参与保障性租赁住房建设的房企，实行减税、免税等税收优惠，提高房企参与保障性租赁住房建设的积极性，加大保障性租赁住房供应，解决好大城市住房突出问题。

城市间分化会越来越明显

中国证券报：在当前调控趋紧的背景下，下半年楼市将呈现哪些趋势？

管清友：下半年楼市有五大趋势值得关注：一是房地产调控还会升级。二是一线和二线城市房价增速边际放缓，市场逐渐降温，不少三四线城市房价有下行压力，特别是人口流出、产业匮乏的收缩性城市，城市间分化会越来越明显。三是房贷利率或有所上行，银行房贷额度越来越紧张，对于热点城市，相当于变相提高首付比例，加大购房难度。四是房企去杠杆还在继续，一部分房企可能会出现现金流危机。新开工增速放缓，竣工增速继续提速，房企加快回笼资金。五是学区房仍是重点监管对象，教育改革持续深化。

中央政治局会议对下半年货币政策的定调是稳健，货币环境将总体松紧适度，可能有微调，但不会转向。虽然提到了“宏观政策跨周期调节”，但也明确保持政策连续性、稳定性、可持续性，也就是货币政策整体不会有太大变化，最多是微调。年内降息的可能性不会太大，即使降息也会是不对等降息，尽量将房地产隔离在宽松货币环境的受益范围之外。

虽然房贷利率之锚的5年期以上LPR已经连续15个月没有变动了，但近期深圳、宁波、杭州、上海等城市接连上调加点数，房贷利率悄然上调，楼市加息潮已至。不仅房贷成本上行，贷款难度也在加大。对房贷进行集中管理后，不少银行房贷额度趋紧，审核更为严格，首付资金证明、社保证明等都有严格要求。而且放款周期变长，热点城市平均放款时间从1个月至2个月延长至3个月至6个月。

中国证券报：今年以来，A股市场地产相关板块调整较多，后市会如何演绎？

管清友：从中长期来看，中国将开启科技创新的新时代，科技成长行业景气度回升，前景可期，投资性价比更高。地产股的投资逻辑已经发生逆转。

短期来看，A股市场年内有阶段性和结构性机会，投资者要轻指数重结构。2020年地产股跌了10%，2021年年初至今跌了18%，地产股估值已跌至十年低点，估值空间修复可期。年内地产股继续大幅下行的空间有限，具有较高的安全垫，是较好的防守型投资选择。如果股市出现高低切换，地产股可能会有阶段性、结构性的机会。