本报记者 董枳君
在调控不断加码下，7月份全国房地产市场呈现降温态势。8月2日，中指研究院发布了《2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200》，报告显示，2021年1月份至7月份，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%；其中销售额超千亿元的房企21家，较去年同期增加3家；超百亿元的房企136家。从数据来看，碧桂园、万科、恒大等头部房企仍保持了一定的竞争性。
因房价上涨明显，7月29日，住房和城乡建设部约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5座城市。7月30日，中央政治局会议中提出下半年整体经济工作要坚持“稳中求进”总基调，其中房地产方面重申“房住不炒”定位和三稳目标，加快发展租赁住房并落实用地、税收等支持工作。
8月2日，金华发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。业界预计，8月份，包括银川、徐州、泉州和惠州等城市亦会出台类似政策。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静对《证券日报》记者表示：“中央全面落实房地产长效机制，房地产金融监管继续从严。整体看，短期调控收紧趋势将延续，房价上涨过快城市调控加码预期较高。”
7月成为业绩分水岭
中指研究院数据显示，今年1月份至7月份，销售额破千亿元的房企有21家，其中，碧桂园超5000亿元，万科、中国恒大超4000亿元，中海地产超2000亿元，销售额200亿元-300亿元之间的中小型房企增长速度最快，达到了44.8%。
房企销售数据明显好于去年。去年同期，有18家房企销售额破千亿元，125家房企销售额达百亿元以上，百强房企销售额均值为622.2亿元。
中指研究院企业事业部研究主管陶淑茹在8月2日举行的月度市场形势分析会上表示，2021年以来，房企及时调整策略，积极营销，1月份至7月份20个代表城市商品住宅新批上市面积同比有所增长；7月份，从周度数据来看，重点城市供应规模同比小幅增长，环比有所下降。
随着调控政策不断加码，不少房企7月份业绩出现环比同比双下降。
据克而瑞数据，从单月来看，7月份单月业绩同比提升和同比下降的百强房企各占近一半；从梯队来看，TOP50房企表现不及百强整体，超过六成企业单月业绩同比下降。超九成TOP30房企7月份单月业绩不及上半年月均水平。
亿翰智库数据显示，TOP50房企中，包括世茂集团、阳光城、雅居乐、富力地产、首创置业等在内的多家房企，业绩同比下滑速度在20%以上。
融资成本有所下降
据中指研究院数据显示，2021年7月份，债券发行总规模环比增长，融资成本有所下降。具体来看，7月份房地产信用债发行规模为652.2亿元，相较于6月份的528.7亿元增长23.36%；7月份内地房企海外债发行规模为372.9亿元，相较于6月份的290.3亿元增长28.45%。
从融资成本来看，信用债与海外债融资成本均有所下降，其中信用债平均利率为4.17%，环比下降0.81个百分点；海外债平均利率为6%，环比下降2.08个百分点。
值得注意的是，在房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、双集中供地等常态化政策的基础上，房地产行业监管还在持续收紧。
据贝壳研究院统计，2021年前7个月房企境内外债券融资累计约为6428亿元，较2020年同比下降13%，2021年1月份至7月份发债规模占2020年全年约53%。
“整体来看，近年针对企业投融两端调控力度的不断加强，意味着过去依赖加杠杆实现高增长的发展模式已不可行，降杠杆将是行业中长期政策的主要发力点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前对于房企而言，一方面要积极供货、深化营销，将既有的货量有效转化为业绩增长，以提升现金回流、加快资金周转效率。另一方面，则是要更加关注产品升级、加强产品打造，在未来日趋激烈的市场竞争中不断提升自身品牌的核心竞争力。
拿地总额在减少
销售额回升的同时，企业拿地金额有所下滑。中指研究院数据显示，今年前7个月，百强房企拿地总额18057亿元，同比下降3个百分点。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为56.3%，与1月份至6月份相比上升0.4个百分点。
陶淑茹分析称，2021年7月份，50家代表房企拿地总额同比下降65.4%，环比下降64.6%。第一批集中供地刚于6月份结束，7月份土地供给量有所降低，且大都是三四线城市土地，土地均价也有所下降，考虑到房企整体布局聚焦一二线，7月份拿地金额显著减少。
在中央政治局会议提出“加快发展租赁住房并落实用地、税收等支持工作”的背景下，陈文静分析称，预计重点城市租赁住房用地供应量将逐步加大，相关税收优惠的支持力度亦将有所加大，进一步保障租赁住房建设的加快推进。
严跃进则认为，中央政治局会议，对于房地产各参与者的启发应该是，不能只盯着调控的一面，也要关注下半年各类新产业的支持政策，真正理解房地产所处的大变局、大改革。
本文来源：证券日报
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