部分三四线楼市库存风险加剧

受供应增加、需求萎缩影响，商品住宅库存出现上升态势，部分三四线城市面临又一轮去库存考验。

据克而瑞监测数据，截至今年9月末，全国百城商品住宅库存量突破6亿平方米，同比、环比双双增加，去化周期也由8月末的13.04个月涨至14.92个月，明显高于2020年同期水平。

其中，部分三四线城市面临的去库周期延长，房企销售压力进一步增加。在供过于求、市场下行背景下，三四线城市去化周期激增至17.53个月，高于百城平均水平。北海、连江、肇庆、烟台、衡阳、淄博等基本面缺乏足够支撑的三四线城市，消化周期高达30个月以上。

“九、十月份市场供应量增加不少，但去化速度并没有明显提升。受多重因素影响，市场出现了观望情绪，购房者入市步伐放缓；那些经济基础相对较弱的小城市，销售压力尤其大。”上海一家中型房企市场部经理告诉记者。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，九、十月份为传统销售旺季，房企推盘积极性稳步回升，9月百城供应环比上涨28%。“但因信贷收紧、热点城市持续调控，楼市成交仍延续了下行走势，同环比齐跌，这使得库存呈上升态势。”

数据显示，个别三四线城市的去库存周期，甚至超过了110个月。记者从亿翰智库获得的报告显示，至2021年9月底，辽宁省鞍山市的去库存周期长达117个月。

从存量规模来看，鞍山的存量并不算很大。至今年9月，鞍山商品住宅库存面积161.85万平方米，商品住宅库存套数为8930套。

实际上，鞍山目前的去库存周期，较去年年底已有所降低。据亿翰智库监测数据，截至2020年12月，鞍山商品住宅库存面积164.45万平方米，商品住宅库存套数为9438套，去库存周期达134.8个月。从数据变化可以看出，在9个月时间里，鞍山商品住宅的去库存面积只有29.65万平方米。

此外，嘉峪关、阜新、泸州等城市的库存周期，均超过了30个月。

亿翰智库数据显示，至今年9月，嘉峪关市商品住宅去化周期长达61.5个月，阜新市约45.8个月，泸州市约43.1个月；烟台市约32.4个月。

“不同能级城市，呈现差异化行情。9月供应大幅放量造成库存短期大幅度增加，二线城市同环比变动不大，基本与上月持平，但三四线同环比齐增，涨幅均在6%-7%，市场下行压力下，库存风险持续加剧。”杨科伟表示。

不过，并非所有三四线城市，去化周期都很长。截至今年9月末，德清、盐城、上饶、泉州、晋江等城市消化周期都不到一年。

一家房产代理机构市场营销经理向记者表示，北方和中西部一些三四线城市购买需求有所下降，加上当前市场预期价格有所下调，进一步增加了去化压力。

“能级较高的城市，吸纳了不少从三四线城市转移出来的人才。但北方很多三四线城市，近几年人口流失得比较厉害，不少年轻人因为在当地缺乏合适的发展机会，而转到大中型城市。现在市场观望情绪加剧，使得项目销售压力不减反增。”上述市场营销经理补充道。

国际评级机构标普也认为，没有人口和经济增长支撑地区的房地产市场，将面临更大的去化压力。