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楼市“新周期”,别想得太美

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如果再拿过去两轮宽松推演未来,完全是刻舟求剑了。

李宇嘉

近期,笔者与一个民企地产老板聊天。我问到,“如果又来一次政策宽松,你会不会再大干一场,把公司规模上一个台阶?”这位在地产界摸爬滚打了20多年的资深地产人并没那么兴奋,反而很平静地告诉我,凭他的直觉,像过去那样的政策宽松,不太可能又来一次。即便有这样的刺激,他也不会把大半身家砸进去。新增项目会投自有资金,但更多是拉外部投资。

所谓的外部投资,就是风险共担的隐性合伙人,包括私募基金、信托资金、民间资本等。这说明了什么问题?对楼市前景的判断,最好问问开发商老板的想法,他们的体验最能说明楼市的前景。从上面这位老板的表态来看,很多房地产企业对于楼市未来的走势,并不像过去那样信心满满。

所以,对于当下很多人谈到的楼市“新周期”,我们还是要谨慎一点。房地产的外部环境,可远不止货币这一个因素。打个不恰当的比喻,10年前你发了工资,可能马上和女朋友去搓一顿,换个新款手机,买几件衣服等等。现在你发了工资,可能不会这么干。因为,随着年岁的增长、收入积累,加上工作很忙,身体代谢功能也下降了,对消耗性的物质需求降低了。

同样道理,10年前的房地产市场,供需矛盾很大,每个城市都缺房子,加上房价比较低,上涨预期大,不管在哪里建、建什么房子,都能卖得出去。现在,任何一个城市都不缺房子,甚至严重过剩了,多数城市都有20%以上的空置率。对这个基本局面,多数百姓心里很清楚。再者,同样一套房子,10年前是100万元,涨20%很容易,但现在500万了,再涨挺困难的。

当然,如果有杠杆支撑,将最广泛的购买力调动起来,将做多的情绪激发起来,即便500万元的房子,总价再上一个台阶,也不是不可能。深圳的房价就是这么涨起来的。现在,楼市融资政策又开始宽松了,如果是像2008-2009年或2015-2017年那种宽松,深圳的房价从5万元涨到10万元,绝对有支撑。但问题是,绝对不允许再搞大水漫灌了,也没有漫灌的空间。

所以,如果再拿过去两轮宽松推演未来,完全是刻舟求剑了。还有一个新问题是过去没有的,大家对楼市的信任度或信心明显走低。比如,在多数城市,都有二手住房阴跌或砸在手里卖不出去的现象。过去楼市火爆,大家几乎不太关注供应效率的问题,是个房子都能卖出去。现在,市场冷静下来了,不缺房子了,那些谈不上货真价实的房子,只能跌价处理或无人问津了。

再比如,这一次房企债务违约潮,几乎每一宗案例都在网上被深度解剖。同时,市场也第一次深切地感知到,开发商是怎么把房子做成了金融产品,怎么在资本运作上无所不能、无所不及,怎么在杠杆紧绷的时候,大尺度地降价、打折促销,甚至导致大面积交付困难。行业的底线从“保质量”退到了“保交楼”。简言之,整个市场对开发商的信任度和信心降到历史低点。

银行也是如此。把马拉到河边容易,但强迫马喝水有点难。货币宽松,靠银行这个载体。资本运作上,开发商眼花缭乱的操作,比如某某财富、某某平台、商票融资、购地前融、债务转移、报表的分与并等等,银行没见过,被吓坏了。所以,为了维护债权,近期冻结账户、到期不续贷、抽贷等现象频繁上演。现在,房地产贷款政策要纠偏,但对风险的重视也史无前例。

行业长期高杠杆运营的背景下,有限的信贷宽松对冲,力度是有限的。全国有10万家房地产企业,对大多数开发商来说,面对渐进去杠杆的风险“软着陆”逻辑,出了问题只能自救,也就是加快买房子,保卫资金链。所以,未来除了更大的供应量外,市场对很多企业的信任度堪忧。信任就是信心,这是未来楼市景气的关键。除此以外,近期房地产税制改革,也是对楼市再上台阶的信心削弱,特别是对高收入人群。总之,很多人期待“新周期”,但不妨多一份谨慎。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

以上文章发表的言论,仅代表作者个人观点,不代表证券时报立场。

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