以租抵债能否适用“买卖不破租赁”

李先生与黄先生签订协议，约定黄先生将某地房屋租赁给李先生。后冶矿公司（化名）依据生效判决向法院申请执行黄先生的财产，法院查封、拍卖该房屋。李先生以冶矿公司为被告，以黄先生为第三人诉至法院，要求中止对该房屋的查封、拍卖。法院经审理，判决驳回李先生的诉请。

李先生诉称，其是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。因黄先生欠付李先生款项，双方2013年签订协议，约定黄先生将涉案房屋租赁给李先生使用，租金为每年5.4万元，每两年租金上调10%，以租金抵欠款，租赁期限自抵完欠款时止。其认为租赁合同合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议和复议的规定”），承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占用被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的，法院应予支持。法院对黄先生涉案房屋进行拍卖，严重侵害其合法权益，故诉至法院提出上述诉请。

冶矿公司辩称，李先生不能证明其与黄先生之间存在真实的债权债务关系，即签订租赁协议的事实基础不成立，协议不具真实性。即便不考虑债权债务关系是否真实，按照协议所载的债务金额及涉案房屋的租金价格计算，该协议租赁期限约为40年，其租赁期限已明显超过合同法所规定的最长租赁期限。另外，涉案房屋租金价格也属于明显不合理的低价，执行异议和复议的规定第31条第2款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”，故应驳回其诉请。

李先生未提交其对涉案房屋实际占有、使用、收益的证据，不能证明租赁关系确实存在。涉案协议不同于正常的房屋租赁合同，系以租抵债行为，不适用“买卖不破租赁”原则。

最后，根据合同的相对性原则，黄先生与李先生之间签订的协议仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。

黄先生未向法院陈述意见，亦未提交证据。

法院经审理认为，本案的争议焦点为李先生对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。

从以租抵债的性质方面分析

以租抵债不同于“买卖不破租赁”。以租抵债本质系债权人、债务人之间的合同之债，其性质不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，不适用“买卖不破租赁”原则。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“买卖不破租赁”的设立目的，是保护承租人的租赁权。租赁权在法理上具有归属于用益物权的特点，物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是对该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。以租抵债合同并非租赁合同，系债权债务关系，仅为债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿其债务，系债务履行方式，不产生阻却执行的效力。

从合同相对性原则分析

本案中根据合同的相对性原则，黄先生与李先生之间所签订的协议仅对合同双方有法律约束力，不产生对合同以外的第三人的效力，因而李先生并非承租人，而仅属于黄先生的普通债权人，相较其他债权人李先生并不享有优先受偿权，否则将侵害其他债权人合法利益。此外，债务人履行债务的方式多样，可通过金钱、物的清偿等，亦可通过本案中以租抵债方式清偿，以租抵债方式只是其中之一并非唯一，当无法通过以租抵债方式清偿债务时，还可通过金钱等其他方式履行债务，债权人的利益能够得到有效保护。

从诉请能否实现方面分析

就案涉房屋状态而言，双方均已认可拍卖执行完毕，李先生所主张的中止执行的诉讼请求客观上已经不能实现。

最终，法院判决驳回李先生的诉请。宣判后，李先生提起上诉，二审维持原判，该案现已生效。

补充说明的是：

以租抵债不能产生“买卖不破租赁”的法律效果，2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行，其中第725条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该规定旨在保护租赁关系存续期间承租人的利益，即所有权人不能以成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物。

第一，以租抵债系债权债务关系，是债务人以通过让债权人使用其房屋的方式来清偿债务，系履行债务的方式之一。

第二，以租抵债情形不适用买卖不破租赁原则，本案中李先生与冶矿公司均系普通债权人，其与黄先生的债权债务关系不具有优先性，不能对抗冶矿公司。

第三，债权人主张债务时，应当谨慎选择债务履行方式，以免损害自身合法权益。