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楼市信心重建“进行时”:融资已回暖 拿地、销售仍低迷

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在经历市场骤然下滑和政策端的迅速矫正之后,年末的房地产市场正呈现出新的形态。

中国指数研究院发布的数据显示,今年11月,房地产信用债发行规模为371.4亿元,相较于10月的130.01亿元,大幅度增长186%。该机构认为,“房地产企业债务融资环境正在转暖,矫正房地产融资过紧的政策效果正在显现。”

但在房屋和土地交易市场,从业者的信心仍未恢复。虽然采取了降价措施,但典型房企的销售情况仍然不及预期,部分房企的年度目标完成率岌岌可危。土地市场上,房企的拿地热情不足,在第三轮集中供地中,一些城市祭出国资背景的城投公司进行托市。

今年以来,房地产市场走势就像“过山车”。上半年开局良好,但随着信贷政策收紧,下半年市场转入低迷,部分房企也走到债务违约的边缘。此后,虽然监管层连续释放纠偏信号,但到目前为止,信心尚未传递到交易端。

房地产企业债务融资环境正在转暖,矫正房地产融资过紧的政策效果正在显现。视觉中国

融资端有喜有忧

根据中国指数研究院的统计,今年11月,房企信用债融资规模上升的同时,平均利率低至3.80%,比10月下降0.28个百分点。

这种变化是由于政策层面的微调所致。今年下半年,在严格的房地产金融审慎管理制度实施下,大量房企的流动性普遍紧张。从9月开始,监管层连续释放纠偏信号,要求金融机构“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”。

此后,居民个人住房贷款和房企开发贷款的发放均有所宽松。根据央行数据,10月居民中长期贷款增加4221亿元,同比多增162亿元。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,近期,银行对开发贷的审批周期有所缩短,“下半年一些项目被停贷,现在又开始重启。”

但在海外市场,融资环境仍未真正改善。中国指数研究院指出,11月内地房企海外债发行规模为10.1亿元,相较于10月有所下降,海外债平均利率为13.50%,环比上升3.01个百分点。

该机构认为,房企海外债利率上升幅度较大,主要原因有两点。一是11月发行海外债的房企信用评级较低,导致融资成本偏高;二是近期出现个别房企违约后,海外投资者的偏好减弱,风险规避意识增强。

该机构还指出,海外债融资环境的改善主要依赖国内融资环境及房地产市场的恢复,表现相对滞后。未来几个月,随着国内融资环境改善及房地产市场的恢复,海外债融资环境或许会逐步改善。

拿地热情仍然不足

流动性不足,对房企的拿地热情带来了直接影响。中国指数研究院的统计显示,今年11月,50家代表房企拿地总额同比下降91.4%,环比下降72.3%,为2021年各月降幅最大,拿地总额亦创单月新低。

其中,今年前11月,50家代表企业拿地销售比均值为25.1%,较去年同期下降9.1个百分点。

今年以来,部分热点城市开始推行集中供地政策,虽然土地出让节奏与以往不同,但首轮集中供地的热度仍然颇高。随着信贷政策收紧,以及出让条件趋于严苛,第二轮集中供地出现大幅降温现象,流拍、流标的比例明显攀升。

今年10月以来,第三轮集中供地也陆续展开。虽然出让门槛有所降低,流拍现象尚未出现,但第三轮集中供地的整体溢价率仍然不高,底价成交是目前的主流。

“一是企业手上没钱,公司总部对预算卡得很严,很多城市公司没有足够的拿地预算;二是很多地块盈利前景并不好,因为总体地价还是偏高,而且限制性条件比较多,企业赚不到钱。”前述房企人士表示。

他认为,归根结底,还是企业的预期偏悲观。虽然政策端已经有所改善,但从企业的实际感受来看,总体改善幅度有限,大部分房企仍然处于观望状态。

事实上,若剔除政府托底的因素,第三轮集中供地的实际成交情况更为惨淡。公开信息显示,在第三轮集中供地中,民营企业的参与度有所下降,地方国资背景的城投公司开始登台。其中,在无锡成交的20宗土地中,政府平台取地17宗;在南京成交的31宗涉宅供地中,18宗为政府平台公司摘牌。

年末翘尾行情难现

在需求端,购房者的热情也未真正恢复,这也使得商品房交易继续下挫。以北京为例,今年11月,北京新建住宅网签4844套,二手房住宅网签11851套,同比分别下降16.9%和31.4%。

从月度成交量看,11月北京二手房成交套数仅高于国庆长假影响的10月,为年内次低。

今年上半年以来,北京楼市成交量一直保持着较高的水平,但从7月开始,交易量逐月下滑,一些区域的成交均价也出现下降。

这也可以看作热点城市楼市的缩影。根据公开数据,随着信贷政策的收紧,热点城市的成交量普遍在下半年出现下滑。如今,虽然信贷政策已有所改善,但信心仍未传递到市场末端,多数城市的成交量仍在下滑,价格也由涨转跌。根据中国指数研究院的统计,今年11月,全国100个城市新建住宅平均价格为16183元/平方米,环比下跌0.04%,为2020年3月以来首次下跌。从涨跌城市个数看,有53个城市环比下跌,超过半数。

由于量价表现均不佳,房企的销售也受到影响。前述机构的统计显示,截至今年11月,32家代表性房企的销售目标完成率均值为83%,前两年该值均超过90%。该机构认为,在仅剩的一个月时间里,企业要完成剩余17%的任务,难度很大。

出于年度考核和财务决算的考量,房企通常在年末加大销售力度,并使得市场出现惯有的“年末翘尾行情”。但多数受访者认为,从今年的情况看,企业虽有动力改善销售,但翘尾行情已很难出现。

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