结束7连跌，二手房成交量止跌回升

今年以来房地产进入深度调整阶段。11月，深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，将挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等二手房交易全流程纳入政府监管体系。

有业内人士认为，官方此类针对二手房交易问题的“重拳”，对提振市场信心有一定的积极作用。

据深圳中原研究中心最新数据显示， 11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，达到2211套，超过10月份1605套的成交数据，结束七连跌。新房住宅成交超过5000套，环比增长了近20%。

二手房成交结束7连跌

据中原最新数据统计，11月，深圳新房住宅成交5644套，环比上升19.8%；成交面积为55.6万平，环比上升14.5%。

二手住宅过户套数止跌回升。过户套数为2211套，环比上升37.8%。二手住宅成交20.9万平，环比上升39.1%。从样本房源的涨跌区间上来看，房源变动幅度在-10%到10%之间。有50%的样本房源跌幅在5%-10%之间，另外50%的样本房源价格涨幅在10%以内。

全市租金下滑。11月，全市住宅租金为70.1元/平·月，环比下滑2.3%。租金回报率与上月持平，为1.10%。

从实时市场情况来看，11月，深圳有18个住宅项目开盘，整体开盘去化不足五成，仅有两个项开盘售罄，虽然新房供应大幅回升，但是市场热度继续下滑，客户更加趋于理性。二手市场实时成交量止跌回升，但幅度不大，整体依然处于低位。

二手房触底反弹趋势显现

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市正走入触底反弹的通道。

李宇嘉分析，国家不断强调保持楼市平稳发展，按揭贷款增加了，利率也下降了。成都督促银行放贷、对优质房企降息，广州优化预售资金监管，缓解开发商资金链。政策吹暖风，各地的小动作来了，按照往常的逻辑理解，楼市应该走入触底反弹的通道了。

他认为，过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，创十年来新低（除2020年2月），这本身是不正常的。过去10多年，考虑到房价上涨、刚需规模、供应结构（深圳90平米以下存量住房、老破小等占比超过了70%）等因素，深圳正常时期月均二手房销售规模应该是3000-6000套。再怎么也不可能跌到2000套以下的月均规模。

其次，超预期下调，这是调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等综合导致的。特别是二手房参考价、去年7月份以来的严厉调控、近期房企信用风险事件，各地大面积出现降价促销等叠加在一起，对市场预期打击比较明显。现在，政策开始纠偏了，超过三分之一的房子以参考价来成交，市场预期也会纠偏，会认为这可能是一个入市时机，否则可能会迎来反弹，像过去一样。

再者，深圳买房需求非常多，特别是刚需、换房需求。前期市场明显下调时期积累了很多需求等待释放。市场稳定了，就会有需求入市。因此，今年最后两个月和明年的第一季度，市场会温和回升。

但李宇嘉同时也提到，深圳楼市不可能迎来趋势反转。一是参考价对房价的上涨制约还是比较大，加杠杆的难度非常大了，这就掐住了深圳楼市反弹的“七寸”。二是，信贷释放的空间不可能像过去那么大，贷款集中度管理还是一个紧箍咒，大多数银行房地产贷款额度空间并不大；三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。