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涉房流动性进入紧平衡状态

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现在,建房者和刚需购房者都感受到了政策吹来的暖风。优质房企开始获得各融资渠道的支持,地产股股价已有所反应,刚需购房者获得房贷的速度也明显加快。但各界尤其是投资者要保持冷静头脑,无论是房企融资还是个人房贷(涉房流动性)都将在一段时间内保持一种紧平衡状态,也就是有限的资金会更多地流入刚需需求中。这个共性,是实现房地产调控“三稳目标”、坚持“房住不炒”所必须的基础条件。

首先,从个人房贷的角度看,无论是放贷速度还是规模,都有不同程度的提升。

在放贷规模上,央行数据显示,10月个人住房贷款增加3481亿元,较9月多增1031亿元。根据发布时间推算,11月末的个人住房贷款数据不日就将发布,预计个人房贷仍会呈现环比增长态势。

在放贷速度上,刚需购房者的体会最为明显。因为之前对房贷审批的严格把控,申请个人房贷排队现象严重,一般审批时间要在3-6个月左右。从10月开始,这一现象有所改变,首套房在各种手续齐全的情况下审批可以压缩至1个月,获批之后放款也会及时到位。

银保监会发布的数据显示,10月末,银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%,个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。银监会新闻发言人对此评价称,房地产合理贷款需求得到满足。

从上面的数据和分析可以看出,个人房贷“有保有压”的特点明显,“保”的是首套房刚需,“压”的则是频繁交易。“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济的手段将会继续得到深入贯彻。所以,个人房贷将在一定时期内维持紧平衡状态。

其次,从融资角度看,优质房企的刚性需求已经从多个渠道获得了支持(案例已经很多,此处不再列举)。先是国企在银行间市场获批发债或票据融资,交易所债券市场融资案例出现,随后多家房企各种ABS产品发行计划公布。

在房企推出的ABS产品中,大多冠以“供应链”的名义。这些房企希望借助供应链项目的特殊功能,拓展上游企业融资渠道,解决企业复工复产在资金方面的堵点痛点问题。供应链融资可以在一定程度上满足房企的正常合理融资需求,但仅靠外部输血恐怕难以帮助房企走出困局,积极进行内部结构调整和强化自身造血功能才是房企实现稳定发展的基础所在。

需要强调的是,无论是信贷、银行间市场和交易所市场能够给予房企的流动性都是有限的,现在也只是从之前的疏离调整到了紧平衡状态。也许,保持一定的饥饿感,才会让房企们重新振作,找到适合自己的可持续的发展模式。

对投资者来说,现在也许是甄别房企股的一个时机,能够在房地产洗牌中生存下来且继续向上的房企一定是可信赖的投资标的。

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