楼市良性循环促进国民经济大循环

近期结束的中央经济工作会议指出，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱“三重压力”。在如此背景下，会议通稿提出，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，这透露出了较为明显的“稳增长”信号。关于房地产的表述，放在了会议通稿中关于明年七项经济稳定政策的“第三项”——结构政策要着力畅通国民经济循环。

这与12月6日的政治局会议的基调基本一致，即明年行业重点工作就是“促进房地产业良性循环”。关于“良性循环”，这是近一个月内第三次强调，有重要的信号意义。首先，在畅通国内大循环，突破供给约束堵点，打通生产、分配、流通和消费各环节的逻辑下，作为产业关联性高、上下游带动性强的房地产是重要一环。其次，当下房地产循环存在问题或非良性。目前来看，以靠过度“加杠杆”（如“前融”拿地、开发贷、拖欠供应商货款）、违规“快周转”（比如挪用预售资金和延缓竣工交付），从而达到上规模、进入行业TOP序列、进入金融机构白名单的目的。并进一步实现“加杠杆”“快周转”操作，这在行业内有一定的普遍性。行业高举高打的循环，其另一面就是高杠杆的扶持下，高地价和高房价的循环。

这种循环是非常不健康的，也是不可持续的。当金融监管政策开始严格，比如上半年“三道红线”“贷款集中度”、自有资金拿地、行业贷款规模比例限制等覆盖全链条的融资开始紧缩，金融长效机制开始落地时，整个行业这样的循环就维持不下去了。于是，前期冒进的部分开发商便开始出现了债务风险，秉持同类型经营逻辑的企业相继爆发问题。

根源上，就在于这种循环是不健康的、不可持续的。因此，近期重要会议和场合，国家重点强调“促进房地产业良性循环”，也就是源头上要控制无序的加杠杆、控制杠杆撬动下的高地价，以及由此遏制住后续房价上涨、遏制投资需求，斩断新房和二手房价轮番上涨的循环，抑制房价推动租金上涨等，从而解决刚需、合理需求和年轻人、新市民住房问题，房子回归公共产品。

值得注意的是，这次会议时隔几年之后再次提出“满足合理住房需求”。在当下全链条非理性、非正常下行，市场主体（开发商、银行、购房者等）预期悲观，并冲击到国民经济大循环的情况下，适度鼓励“满足合理住房需求”，具有合理性。

同时，良性循环也是“两个住房体系”（市场体系+保障体系）的循环。还要加强供给侧结构性改革，也就是会议提出的“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。当下，人口往大城市、都市圈迁徙，但这些区域房价较高，年轻人、新市民住房困难问题突出，迫切需要构建“先租后买”、梯度改善的消费理念，而不是“都急着买房”的非理性状态。

这样的循环，才是健康的循环，才是行业和市场本该有的运行态势，才能谈得上行业高质量发展，从而促进消费潜力释放，积极发挥其产业规模大、链条长、牵涉面广的巨大优势，在金融稳定和风险防范上举足轻重的地位，促进国民经济大循环，最终促进共同富裕。目前，全国有2亿左右新市民和年轻人，3.7亿流动人口，他们是有效的住房需求主体，也是住房需求最迫切的主体。房地产健康发展、良性循环，关键就是要通过供给侧改革，满足这类需求。

因此，国家将保障性租赁住房作为“十四五”住房发展的重点任务，这次还强调了加快发展长租房市场，也就是过去“十三五”时期重点推进的机构化、规模化租赁市场。它与“低租金、小户型”的保障性租赁住房一起，构成了梯度消费的多元化租赁体系，不仅缓解了住房困难，还培育了“租购并举”的住房制度。

新的住房制度下，供应主体不再是开发商一家，还可能有集体经济组织、企事业单位、园区、商业办公主体、政府国有平台、长租企业等等；土地供应也不再是新增供地、大拆大建，而是多种渠道的存量盘活。即便是新增供地，也不再“价高者得”，而是全面去除泡沫化、回归理性，如单列租赁用地、地价房价联动等，这就是会议说的“探索新的发展模式”。

要注意的是，有关房地产政策纠偏、对需求的扶持、供给的疏导等，并不是要回到房地产依赖的“老路”，而是基于楼市长效机制目标（“三稳”）的考虑，基于防风险、稳增长的协同。毕竟，长期和短期要统一，长期要讲定力，短期要讲策略，问题不可能在短期解决，需要跨周期调节，保持动态平衡。会议再次强调“房住不炒”，彰显了保持战略定力。“房住不炒”是指导房地产工作的长期指针，不会因行业一时下行和局部风险暴露而调整。战略定力不动摇，短期策略调整就会有底线、有坚守。