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100家房企融资总额负增长,地产商缩表阵痛期仍在持续

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房价不再“只涨不跌”、企业不再“大而不倒”,在过去的2021年,房地产行业经历了前所未有的巨变。这种巨变带来的阵痛,从房企融资总量上也可见一斑。克而瑞最新统计数据显示,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,跌至近五年来的最低点。

融资总量整体缩水,一方面是在“三道红线”驱使下,房企降杠杆的主动所为;更重要的是,金融机构的风险偏好降低。

作为靠杠杆驱动起来的行业,资金端的强力缩表,带来了一系列连锁反应:房企投资力度下降、土拍市场降温、进而影响到市场整体预期。

如果说,曾经为了符合“三道红线”指标,房企尚能发挥财技,通过表外负债等方式蒙混过关。当下,资金、土地、市场的全链条降温,已经向房企昭示出:行业缩表已是大势所趋,企业必须放弃幻想,扎扎实实降负债,而不只是停留在报表上的粉饰数据。

融资从高峰到低谷

据克而瑞统计,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,近五年来融资量首次出现负增长,同时达到五年来最低点。

年初,因各机构额度充足、政策定调延续2020年底趋势,叠加房企年初有大量偿债需求,一季度房企融资量超4000亿元。二季度以来,监管加大对经营贷、通道类业务的监管,房企季度融资量同比下降16%,不达4000亿元。

更明显的降温发生在三季度,受部分企业违约事件的影响,房企融资总量下滑到3079亿元,同比下降32%;到四季度,房企融资降到低谷,融资总量仅1767亿元,同比减少55%。这一趋势,与去年楼市、地市的整体走向一致。

从融资结构看,房企境内外融资情况全线降温。其中,境内债券融资同比下降30%到6351亿元;境外债权融资量3409亿元,同比下降27%;股权融资和永续债分别募集112亿元、58亿元,分别同比下降77%、88%。

“受融资环境收紧、三道红线下房企主动降负债两重因素影响,三季度行业银行开发贷款余额增速走低,债券发行规模与信托规模明显减少。”中银证券表示。

不过,跟以往市场下行不同,2021年市场迅速降温与房企信用紧密关联,即肇始于房企,也进一步影响房企。融资总量的明显缩水,不仅影响了房企的拿地、开工、施工、销售,更直接影响到房企的现金流状况。

据中银证券数据,从房企现金流情况来看,截至2021年9月末,128家 A 股房企的现金持有量为1.20万亿元,同比下降6.5%,增速处于历史最低位;2021年前三季度现金流净额为-2396亿元,处于历史最低位,已经连续三个季度为负。

违约暴露降杠杆“水分”

通常情况下,外部融资环境收紧,房企会更加依赖销售回款。但是,因信贷环境收紧、购房者贷款难度加大,特别是三四线城市去化艰难,房企销售明显降温;叠加多地收紧预售资金监管,房企的现金流状况雪上加霜。

贝壳研究院数据显示,2014~2019年,房企的违约债券余额占比长期处于低位(4%以下),2020年房地产违约债券余额占全市场比重提升至8%。进入2021年后,房企违约情况进一步加剧,全年违约债券余额约达735亿。

需要注意的是,在去年已出现债务违约、或处在风波边缘的房企中,不乏“三道红线”全线达标的房企,比如佳兆业。过往,“三道红线”被当作房企财务稳健的重要指标,如今绿档房企也深陷风波,是哪里出了问题?

实际上,除了融资收闸、预售资金监管等外部因素,房企的经营负债、表外负债等问题,更需得到重视。譬如处在灰色地带的经营负债,因财务杠杆受到严控,一些企业将资金压力分散到上下游企业,占款比例增加。

另一灰色地带,便是房企普遍操作的表外负债。中银证券称,表外负债包含明股实债、对非子公司或合联营公司的担保、永续债,考虑到经营杠杆和表外借款两大项目,在有息债务之外,部分房企资金流压力实际上会超出预期。

克而瑞同样表示,当前房企的三道红线并非真正改善,部分企业通过表外转移、明股实债等方式降低杠杆。

地产商放下侥幸心理

行至2022年初,高歌猛进的地产商终于意识到,时代风向已变,必须切切实实降杠杆了。

日前,旭辉董事局主席林中发文表示,房地产政策的导向从来没变,要稳地价、稳房价、稳预期,坚决降杠杆。近期政策变化仅是微调,防止过急过快,造成系统性风险。如果今年3月份触底,6月份恢复常态,已是较乐观的情况。

“很多人乐观地认为是否政策转向了,地产春天又要来了;要放弃幻想,地产已经进入青铜时代……”林中认为。

中国房地产业协会会长冯俊日前也指出,在“房住不炒”的顶层原则下,房地产业降杠杆要长期坚持。近期出现风险的企业,其实是因为长期风险的积累,“三道红线”后没有及时调整经营战略和融资模式,最后出了问题。

展望2022年,克而瑞认为,在行业降杠杆的主体思路下,今年房地产整体融资环境仍以维稳为主,维护企业的正常融资需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

从企业偿债压力看,2022年房企到期金额达到6298亿元,同比减小21%,但房企整体偿债压力仍较大。目前,部分表内财务表现好的企业,实际上杠杆率仍然很高,行业未来必将持续出清。

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