烟台降低预售监管资金留存比例，全国商品房预售资金监管或放松？

日前，为激励守信房企，烟台放松了预售资金监管政策，降低了守信房企的预售资金留存比例。

这与近期市场传言的住房监管部门将放宽开发商对商品房预售资金的使用相似。该传言也引起市场广泛关注。

不过，接受券商中国记者采访的业内人士认为，以前预售资金监管并未做出全国统一规定，类似烟台等地对信用等级高的或有银行保函的房企降低预售资金监管比例，只是在有限的范围内腾挪和优化，不改变预售资金监管加强的趋势。预售资金监管存在优化空间，但放松不太可能。

烟台降低预售监管资金留存比例

1月18日，烟台市住建局发布《关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》。

《通知》称，对守信企业落实相应激励措施。对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）;对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免）。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。该政策应用至2021年度新的信用等级评价结果出台之日止。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，烟台此次政策放松了预售资金监管政策，和近期关于住房监管部门政策放松的传言有很大的相似性，值得行业的关注。

严跃进指出，烟台此类政策充分体现了当前预售资金政策放松的导向，很大程度上也是房地产金融环境继续趋于宽松的体现。通过此类预售资金政策的放松，将更好为房企创造更好的资金环境。同时，此类政策也和企业信用等级挂钩，有助于激励企业做高信用等级。

北京、成都等地已进行监管优化

对于商品房预售资金监管政策，此前成都、北京等地已进行监管优化。

北京提出，开发企业可按单一楼栋或多楼栋分别申请用款，并将放款时限由过去的5个工作日缩短至2个工作日。如果开发企业出具现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期，可不进行预售资金监管。

成都提出，未达到监管额度但工程形象进度已达到《监管办法》规定支取节点，且账户内资金已超过该节点留存余额要求的，开发企业也可按节点支取多余部分资金。申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，烟台的优化路径和北京、成都一致，表现为因企施策。 在确保预售资金全部进入监管账户、专款专用的前提下，使用上得到合理的优化，既能保障用于项目建设，还能缓解企业的资金链。

预售资金监管存在优化空间但不会取消

日前，有传闻称，中国正在起草适用全国的规定，使房地产开发商更易获得托管账户中的商品房预售资金，这是中国为缓解房地产业的严重资金短缺而采取的最新举措。新规定将放宽开发商使用预售托管帐户中的资金以协助履行债务、付款给供应商，以及做融资操作。

对此，李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，预售资金监管存在优化空间，但放松不太可能，严监管是趋势。

李宇嘉进一步指出，就预售资金监管而言，《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》并未做出全国统一规定，仅仅明确了要进行“专户管理”、“专款专用”等明确的原则，指出“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”地方出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”等对预售资金监管进行单独规范。

“此次暴雷的企业，都存在随意挪用或套取预售资金，项目难以交付，导致‘保交楼’成为楼市的新主题。所谓成也萧何、败也萧何。过去，靠预售资金加杠杆，开发商实现了规模扩张。但也反过来导致了开发商过度加杠杆，并在监管严格以后，出现了暴雷。”李宇嘉说，预售资金监管强化，本质上回归预售资金的本来面目，即专项用于项目建设、竣工和交付，维护购房者的利益。因为，这个钱，本来就是购房者的。开发商提前拿去，搞新项目、搞多元化。购房者交了首付，还要交着月供和利息，却看不到房子，也住不进去。所以，严监管是必须的。

李宇嘉指出，多数国家和地区均推行商品房预售，但对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式，预售制度的融资功能较弱。如美国要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成，银行在项目完工后才发放按揭贷款。所以，类似信用等级高的，有银行保函的，可以降低监管比例，但这只是在有限的范围内腾挪和优化，不改变预售资金监管加强的趋势。因为，过去太宽松了。

贝壳研究院高级研究员潘浩接受券商中国记者采访时也认为，合理的资金监管是必要的，去年下半年房企违约事件发生后，部分城市通过收紧预售资金监管预防“交付风险”也能理解，但是也有城市出现了过度收紧的情况，这样就让房企在艰难时刻遭遇了更大的流动性压力。无论是否出台全国性政策，保持房企资金的适度流动性都是引领行业走出低谷的重要措施。