深圳楼市持续遇冷：“网红盘”落寞，二手房过户量创十年新低

深圳多个早先开盘售罄的“网红盘”，开年以来在售产品的销售也难逃遇冷，“网红”效应不再。

2022年首月，深圳楼市或受春节影响，新房网签量和二手房过户量均出现下滑，机构监控统计的带看及房源量也出现不同程度的下跌。乐有家研究中心数据显示，1月深圳一手住宅网签量成交3572套，环比下跌3%；二手住宅过户1557套，是近半年最低点，同时也跌至十年来新低。

业内人士预计，由于春节假期集中在2月，预计2月份的深圳二手房过户量还会出现下滑；此外，2月8日是深圳二手房指导价制度出台一周年，这一政策是否会进行调整，将直接影响着未来深圳楼市的走势。

机构统计数据显示，今年1月，深圳新房网签量和二手房过户量均出现下滑。资料图片

一手住宅市场：

1月网签量降至3572套，“网红盘”热度不再

今年1月份，深圳新房供应量出现大幅度下跌。乐有家研究中心数据显示，1月深圳新增预售面积仅10.6万平方米，环比大跌近九成。在供应量减少的影响下，截至1月底，深圳一手住宅去化周期也缩短为5.8个月，是近5个月的新低。

在此背景下，成交量方面，乐有家研究中心数据显示，1月深圳一手住宅网签3572套，环比微跌3%，同比大跌57%，是近半年里倒数第二低值。对此，乐有家研究中心分析指出，1月中下旬深圳已经进入春节氛围，作为“移民城市”，不少深圳人陆续返乡过年，这也直接影响了深圳楼市1-2月的成交，进入了传统的淡季。

分区域来看，深圳各区域1月份一手住宅网签量表现不一，涨跌数量势均力敌。其中，罗湖逆势上涨，网签871套，环比大涨722%，也是深圳全市网签量第一的区域；位居第二、第三的宝安、龙岗分别网签633套和466套，前者环比上涨5%、后者环比下跌15%；跌幅最大的区域是坪山，网签235套，环比下跌58%。

价格方面，据中指研究院统计显示，1月深圳新建商品住宅价格环比小幅上涨0.04%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，同比上涨0.04%。不过，中指研究院分析指出，总体而言，当前市场观望情绪依然浓厚。

图片来源：乐有家研究中心

值得一提的是，深圳多个早先开盘售罄的“网红盘”，开年以来在售产品的销售也难逃遇冷，“网红”效应不再。1月13日，一则关于“华润城润玺二期启动全民营销”的图片被多方媒体证实属实。据悉，该项目针对部分120平方米住宅启动全民营销，全民经纪人推荐新客户成功认购、签约并网签备案的，享有5000元/套税前奖励；即便如此，市场依然反响平平。

深圳昔日“网红盘”形势逆转，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，这一现象是导致外界认为深圳楼市还会继续下滑的一大重要因素，由此进一步导致市场购买力出现观望情绪。

二手住宅市场：

1月过户量同比下跌近八成，成交均价止跌

深圳二手住宅方面，其成交量在去年11月短暂回升后持续呈下跌态势。同样受春节影响，1月深圳二手住宅过户量出现了近半年里的最低谷，又重回2000套以下。

乐有家研究中心数据显示，1月深圳二手住宅过户1557套，环比下跌25%，同比下跌78%。乐有家门店数据也显示，1月无论是新增房源量还是客户带看量，都出现了环比下滑，跌幅二至三成不等，春节前后业主与客户对楼市的热情都不太高。

分区域来看，各区二手住宅过户量环比一片下跌。其中，龙岗过户量居首，为403套，环比下跌26%；排名第二、第三的宝安、福田过户量分别为314套和305套，分别环比下跌17%和28%。

值得一提的是，从去年至今各月度走势来看，深圳今年1月份二手房过户量已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。总体来看，2021年2月，深圳推行“二手房指导价”政策，虽然3月、4月深圳二手住宅过户量依然维持在4000套以上，但市场实际成交已经快速下滑；10月，深圳二手住宅过户量仅有1605套，为2012年3月以来的新低。深圳中原研究中心监测显示，2021年全年，深圳二手住宅成交套数同比下滑57.3%至40699套，跌至十年来新低。

而从二手房价格来看，则与成交量下滑呈现不同态势。乐有家门店成交数据显示，1月深圳二手住宅成交均价环比上涨1.39%，同比则下跌3.87%；在二手住宅挂牌价方面，1月深圳超过6成的片区二手住宅挂牌均价环比下滑，但全市整体均价呈现微涨，涨幅仅为0.32%。

值得一提的是，据国家统计局信息，去年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比由下降0.2%转为上涨0.1%。其中，北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

“二手房价格下跌，会导致购房者换房需求较难实现。1月的止跌，对市场来说无疑会是一个积极信号。”李宇嘉如是说。

展望：

业内预计2月二手房过户量或继续下滑

问题在于，去年12月，深圳二手房过户量已回升至2000套之上，为何还会再次下跌至2000套以下？

对此，李宇嘉分析称，主要原因有几大方面，除了深圳整体新增供应出现明显下降外，从2021年12月底到2022年1月，新冠肺炎疫情导致售楼处开放及人们出行购房均受到一定的阻碍。不过，从积极因素来看，近期地方政府纾困行业出台的相关政策已开始落地，再加上国家层面明确发声“慎重出台紧缩性政策”，这都给外界传达了市场或出现触底反弹的信号；此外，按揭贷款正常化对楼市的纾困，在去年10月至12月份期间，已使一部分购房需求得以释放，新增的需求目前还未释放出来。

还值得一提的是，1月7日，深圳市住房和建设局、深圳市发展和改革委员会印发《深圳市住房发展“十四五”规划》，其中提出，“十四五”期间计划建设筹集住房89万套（间），其中，保障性租赁住房40万套（间），占住房建设筹集总量的45%。“保障性租赁住房的供应规模史无前例，市场认为会分流一部分需求，也会对市场的预期产生很大的影响。”李宇嘉分析称。

在多重因素影响下，接下来2月份楼市将走向何方？乐有家分析指出，由于春节假期集中在2月，预计2月深圳二手房过户量还会出现下滑；而值得关注的是，“二手房指导价”出台一周年的2月8日已经到来，深圳二手房指导价会否调整，会怎么调整，将直接影响着未来深圳楼市的走势。

李宇嘉也表示，预计深圳二手房市场依旧处于低位，过户量在2000套左右，甚至2000套以下徘徊。原因在于，市场预期比较冷，前期积压需求已有所释放，要等到3月份“两会”之后，才能明确下一步市场走势。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，去年11月、12月，在全国多地房地产政策有所松动的情况下，深圳没有任何松动，继续保持原有政策调控的格局。到了今年1月份，因为春节前人心浮动，加上疫情影响，几个因素凑在一起，导致1月深圳楼市出现一个较低迷的态势。

“年后是否会有一些改变，现在很难讲。从目前格局来看，会不会出现一些适应全国形势的改变，现在还是个未知数。”