并购融资暖风正吹向寒冬中的房企。
从去年12月份起，一纸启动并购贷款加快房企风险出清政策落地，旨在支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。
值得一提的是，并购融资主体不仅包含招商蛇口(001979)、华润置地、华润万象生活、中海、五矿地产、保利发展等“国家队”成员，碧桂园、美的置业、旭辉等民营房企相继获得并购额度。亿翰智库指出，并购融资主体范围扩大至民企，部分优质民企获得并购融资额度，对民营企业融资环境的改善是一个积极信号，房企融资环境预计将迎来改善。
正所谓几家欢喜几家愁，房企融资市场也是“冰火两重天”，不少民营房企持续爆出流动性问题，债务压顶，加上销售业绩不同程度的下滑，不得不走上“卖卖卖”之路，如正荣、花样年、奥园、阳光城(000671)、新力等房企，其中涉及项目数最多的是世茂集团。
并购融资迎来暖春
进入三月，房企将迎来第一波偿债高峰，克而瑞研究中心数据显示，今年3月至6月，其跟踪监测的170家房企共将有162.2亿美元债券、781.9亿元人民币债券到期，合计超过1800亿元。其中，3月是到期债券规模相对较大的一个月，合计约589亿元。
2021年12月底，人民银行和银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，自此，多家房企、银行积极响应政策，并购类债券、贷款纷纷落地。
1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期拟发行25.8亿元，其中12.9亿元将用于收购住宅项目公司股权，此后，并购融资大幕开启。
截至3月9日，房地产并购融资总金额已达1247.5亿元，其中包括房企发行或拟发行并购债融资47.5亿元，银行提供并购贷款融资额度920亿元，以及金融机构已发行或拟发行的房地产并购主题债券金额280亿元。
断臂求生不躺平
经过2021年严峻的融资环境，昔日的地王、并购王纷纷折戟，但他们拒绝“躺平”，不昔拿出优质项目吸引买家。
3月11日，冠有“地王收割机”之称的龙光集团发行的债券“19龙控01”跌幅超30%，遭临时停牌，此前一天，该只债卷跌幅超40%，遭两次停牌。“19龙控01”发行规模15.10亿元，债券票面利率5.50%，到期日为3月19日。此外，自1月27日起，股价在两个多月间累计跌幅达68%。龙光集团实控的龙光控股表示，目前公司有短期流动性问题，3月份内到期未偿还债券达41.66亿元。龙光集团全部境内债规模达214亿元，境外债达57亿美元。评级机构接连下调龙光集团评级，标普认为，龙光集团与金融机构的关系或将显著弱化。
对此，龙光控股回应称，会通过各种方式积极筹措资金，有决心有信心妥善解决短期面临的流动性问题。据悉，龙光于3月8日亏本卖了一处位于大本营汕头的项目。
近期同样遭遇股债双杀的还有正荣集团，一笔2亿美元永续债的“爽约”让这家千亿房企迎来资本市场的至暗时刻，股价一路从3.7港元左右暴跌至0.6港元左右徘徊。2月24日，正荣地产长沙“美的正荣滨河苑”项目的50%股权、无锡“正荣美的云樾”的51%股权、天津“和筑梅江”项目51%股权均转让予美地置业。
美的置业曾表示对收购标的都有统一标准，即遵循城市升级战略，综合考虑项目本身素质、账面资金铺排等各方面因素。
实际上，从2021年下半年开始，房企的债务危机就像多米诺骨牌一样，接二连三被曝出，其中不乏中国奥园、佳兆业集团、当代置业、花样年控股、世茂、雅居乐等品牌房企。
剁手一时爽，还债两行泪。如今被摆在货架上的出险房企，也都曾有过同样辉煌的光荣与梦想，也因不断扩张的野心深陷泥潭。比如昔日优等生世茂集团在大量到期债务面前，也从“并购王”沦落成四处奔走呼号的“甩卖王”。
2019年是世茂并购大年，曾创下80天收购200亿元资产的记录，收购福晟的“世纪大并购”也引起业内广泛关注。近两年疯狂收购埋下的雷于2022年10月开始集中爆发，“世茂系”旗下三家上市公司遭遇股债双杀、抛售资产、“网红盘”销售遇阻等多重危机。陷入资金链困境的世茂集团不得不断臂求生，将土地、项目、股权等核心资产摆上货架。世茂集团董事局主席许世坛曾透露，有一些之前舍不得卖的优质资产在谈出售。为更好解决债务危机，世茂集团还专门设置了资产处理平台。
多位业内人士表示，房企出售项目的行为并不难理解，短期内销售回款变现慢，卖项目股权是更好的变现手段。
“白衣骑士”偏爱物业资产
出险房企急于寻觅买家变现回血，但被寄予厚望的白衣骑士也始终持谨慎态度。其中，物业股继续沿袭2021年火热态势，在并购市场中颇受欢迎。
3月8日，华润万象生活以10.58亿元收购禹洲物业的全部已发行股本。
3月3日，越秀服务董事会主席林峰在业绩会上透露，该公司正与部分出险流动性问题的房企洽谈下属物业公司的收并购。相较2021年上半年，目前无论是物业公司的估值还是标的价格都有一定幅度的回落，除了考虑标的规模外，越秀服务还需要综合考量标的所处区域，当地居民的消费潜力、管理的楼盘质量、盈利前景等。“公司会充分把握这方面的机会。”
2月14日，碧桂园服务控股有限公司发布公告指出，收购中梁百悦智佳服务有限公司合共约93.76%股权。此次收购，已经是碧桂园服务去年以来第四次出手，此前已经相继收购了蓝光嘉宝服务、富力物业以及彩生活部分核心资产邻里乐等，累计收购对价高达205.25亿元。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示收购主体主要看重物业股未来成长空间，随着增量转向存量的开发模式，未来国家政策会更加向城市更新、旧城改造、小区改造等住宅物业倾斜，所以物业股留给房企的升值空间和转型空间都很大。
央行金融市场司司长邹澜曾表示，从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。
本文来源：中国网信网
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