居民中长贷款首次负增长，楼市调控料更加灵活精准

2月居民中长期贷款历史性跌至负值，反映出房地产调整的长尾效应。

不少机构认为，未来在“房住不炒”原则下，会有更多政策和举措提振居民购房信心，尽力扭转当前形势，稳定房地产市场。

居民中长贷款现负值

央行日前发布了2月份金融统计数据报告。值得关注的是，以按揭房贷为主的居民中长期贷款减少459亿元，出现自有统计数据以来的首次负增长。而在今年1月份，该数值为新增7424亿元。

房地产市场销售端表现不佳，是居民中长期贷款出现负增长的首因。中信证券首席经济学家明明说，本次居民贷款回落主要体现在中长贷首次负增长，而居民中长贷的重要部分是房地产按揭贷款，这从侧面说明，当前房地产的形势较为严峻。银行放贷一般滞后于地产销售，地产单月销售面积增速从去年三季度开始进入负增长，因此去年12月居民中长贷同比少增的问题延续至今。

申港证券分析师曹旭特分析称，按揭贷款对商品房市场的反应存在一定滞后性。居民中长期贷款主要组成部分为按揭贷款，而按揭贷款在商品房销售后，仍需一定审批时间后方可放款，因此按揭贷款的数据会天然滞后于商品房市场基本面。具体滞后的时长与市场实际的审批速度相关。

地产销售预计低位徘徊

百强房企的销售情况印证了房地产市场销售不佳。克而瑞研究中心最新数据显示，2022年2月份，百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。

房地产销售为何遇冷？

光大证券报告认为，2月份房地产销售市场热度不高与节假日等多种因素有关。今年农历春节位于1月末至2月初，考虑到前期销售不佳，以及春节期间的按揭贷款摊还压力，2月份按揭贷款呈现出增量萎缩态势。

“迫于购房观望情绪较浓，中长贷（主要是房贷）增长乏力，2月商品房成交面积同比减少27.3%，房地产市场悲观预期在延续。”信达证券宏观报告称，要避免信贷塌方，重点是避免房贷塌方。

展望未来地产销售走势，广发证券报告称，从历史走势来看，土地出让金与地产销售面积、地产销售金额走势基本一致，在房地产金融审慎管理制度不变、“双减”影响学区房预期、房地产税改革试点推进的背景下，地产销售预计仍将低位徘徊，同样，土地出让收入同比增速将在低位徘徊，不排除短期继续下行。

土地出让金在多数地方政府的总收入盘子中占据较大分量，许多城市较为依赖土地出让收入弥补收支缺口。根据Wind统计，地方土地出让收入从1998年的507亿元，一路飙涨至2020年的8.4万亿元，增长165倍。

调控料更加灵活精准

近期，多个城市出台政策刺激房地产市场销售。相关刺激政策主要集中在放宽限售、降低首付、加码人才购房等方面。

机构人士认为，未来或将有大范围对需求端的调控松绑政策出台，“因城施策”将得到更加灵活的运用。

中信证券首席经济学家明明说，当前居民对房价预期不佳，购房观望情绪浓，加上房地产融资的“三道红线”和集中度管理限制仍然存在，房企经营压力较大、加杠杆意愿较弱。未来，政策必然还会通过各种举措来提振居民购房信心，尽力扭转当前的局势，但“托而不举”、“房住不炒”以及“三稳”的原则不会改变。

结合政府工作报告最新表述，明明认为，未来地产调控会更加灵活精准，一方面继续“因城施策”和“良性循环”，另一方面加快保障性租赁住房计划的落地和推进，预计房地产的宏观指标今年将陆续出现拐点，需求端也将随之改善。

致力于宽信用的政策还会以各种形式进一步出现。华泰证券报告认为，未来降息降准概率加大，房贷额度和地方需求端政策支持力度持续提升。历史来看，当新增居民户中长期贷款同比出现负增长，通常会持续较长时间的惯性（24个月、16个月），因此想要扭转惯性，需要更多的政策发力。预计货币政策在3月、4月仍处于放松窗口期，降准降息概率增大。充足额度支撑下，房贷利率和放款周期改善仍在持续。

光大证券报告预计，供求压力之下，按揭贷款利率仍有大幅下行空间，通过定价端的进一步松绑，刺激居民购房需求升温，进而起到稳定房地产市场销售的作用。