房企一季度发债额同比下降43%，一年内到期债务近8000亿元

在经历了去年第四季度发债规模回暖后，今年一季度房企再度陷入发债规模大幅下滑的窘境。

贝壳研究院统计显示，2022年一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。事实上，这已经是在一季度后两个月稳步回升的基础上呈现的整体数据。今年1-3月，房企整体融资规模同比分别下降70%、59%和43%。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《每日经济新闻》记者分析认为，与之前相比，当前融资渠道已经基本恢复开放，其中符合政策导向的融资模式开放力度更为强劲。当前政策的边际放松仍处于窗口期，并将有望伴随近期销售端政策的放松持续一段时间，因此会对未来房企融资将起到一定修复和支撑作用。

3月发债规模“翘尾”

从单月数据来看，3月房企信用债与海外债发行规模同比均大幅下降，但环比上升幅度明显。

中指研究院数据显示，3月份房企信用债发行规模为514.91亿元，环比上升78.97%，但相较于去年3月的811.53亿元，同比下降36.55%。3月内地房企海外债发行规模为25.58亿元，同比下降80.7%。

数据来源：中指研究院

从信用债发行规模变动趋势来看，自2021年10月探底之后开始缓慢复苏，但始终未能达到2021年8月之前的力度。但3月份信用债反弹明显，达到近7个月来的高点。另一方面，海外债的发行几乎在2021年11月份接近0点，且始终反弹乏力。

值得注意的是，一季度优质民营房企受到融资支持，参与到收并购阵营。平安银行、浦发银行、邮储银行等银行也积极与房地产企业签订并购融资战略合作协议。

3月3日，招商银行分别向碧桂园、美的置业授予150亿元和60亿元并购融资额度。3月9日，交通银行广东省分行授予美的置业地产并购专项融资额度90亿元；同日，旭辉集团也获得平安银行50亿元的地产并购业务融资额度。3月25日，中国农业银行广东省分行授予碧桂园200亿元地产并购及保障性租赁住房相关的综合金融服务。

“随着并购融资快速落地，目前的融资总额已达2251.2亿元，其中房企获得的融资共计1801.2亿元，占比80.0%，国央企、民企均有惠及。”陈星表示，对于出险企业，当前市场并购融资额度较为充足，因此要抓住机会，通过积极处置资产回笼资金，尽快缓解流动性风险，为未来可持续性经营重新奠定基础。

发债格局“内升外降”

从整体融资结构看，一季度境房企内债和境外债呈现一升一降的格局。

据贝壳研究院统计，境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%；房企境内债券发行规模占比80%，较2021年同期上升16个百分点。事实上，在整体融资规模收缩的基础上，境外债规模收缩推高了境内债规模占比，一季度境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。

结构的巨大差异导致境内外票面利率截然不同的表现。境内方面，一季度债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度票面利率下降49个百分点。

值得注意的是，央企国企成为一季度发债的绝对主力。据贝壳研究院统计，一季度境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为央企国企，占比高达94%。在行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用的影响力将会进一步放大。

利率方面，一季度境外债券融资发债门槛受信用风险影响抬升明显，平均票面利率升至8.24%，较2021年同期上升128个基点。

“今年以来境外融资几近冰点，但仍不乏优质企业成功发行债券。与上年相比，新发债券通过提升发行利率、配备增信措施等方式提高了发行概率。在行业整体信用受损的背景下，房企可通过借鉴这些企业的发行经验，以树立自身信用形象、维持海外融资渠道的通畅。”

陈星表示，对于境内融资，有能力融资的企业要抓住政策窗口期，通过积极参与并购、住房租赁等行业新模式，拓展符合政策导向的融资渠道，达到业务结构更新、资金补充的双赢目的。

一年内到期债务近8000亿元

发债规模的缩减令本就债务压顶的房企雪上加霜。

贝壳研究院统计，截至2022年3月31日，房企一年内到期的信用债余额4656.4亿元，海外债余额3308.6亿元，合计7965.0亿元。

但自2020年四季度至今，房企新增发债规模长期低于到期债务规模。尽管今年一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，同比大幅下降32.5%，但一季度新增融资仅1733亿元，粗略计算到期债务净额为788亿元，与2021年同期相比，债务增加694亿元，较上一季度减少4亿元。

同时，受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分存在集中到期债务的房企仍保持一定的违约风险。

“一方面大环境的不确定性增加。国内疫情的不断反弹、扩散，影响了部分城市地区正常的经济活动秩序，房地产行业信用风险持续恶化，影响金融端、产业链、需求端预期；另一方面，今年以来行业风险尚未出清，房企债务风险仍然存在，全产业链条上的参与者信心缺乏，导致积极性下降，信心修复仍需时间。”

贝壳研究院指出。房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。