楼市需求端“纾困” 要与培育潜力需求结合

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，各地密集出台房地产纾困政策，包括取消和放松限购、退出限售、降低首付比例（比如推行“认房不认贷”的首套房认定标准）等，也包括加快项目开发，推进货币化安置，提升预售资金使用效率，降低土地付款要求等。总体来看，调控政策进入了新一轮纠偏或调整期，且从力度偏小的补贴、公积金扶持等转向按揭扶持等较大力度的范畴。

催化各地楼市政策调整的，既有顶层宏观指导的变化，也有房地产行业和市场自身的变化，而疫情多点散发也是客观因素。近期，相关重要会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”“不出不利于稳定市场预期的措施”“更好满足购房者合理住房需求”等等。正是顶层指导的这些变化，促成各地出台纾困政策。

从行业和市场看，部分民企债务风险显现仍在持续，在供给端对行业形成冲击，导致供地、开工、销售、竣工等全链条下行。1-2月土地购置面积下行42.%，开工、销售面积和金额、竣工面积等都出现10%-20%的下跌；在需求端，一季度疫情散发，对服务业冲击较大，居民收入预期转弱，也拖累了需求。

刚刚过去的3月份，30个大中城市商品房销售面积同比下降48.5%。根据中信证券的跟踪，一季度重点18家房企销售下降45.5%，其中一般信用公司销售下降77.2%。从前景来看，根据国家统计局最新发布的数据，3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点，大大低于临界值。因此，不管是从“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标考虑，还是防范和化解房地产企业风险，以及稳定房地产支柱产业地位，都需要合理纠偏和调整楼市政策。

目前来看，集中在需求端的政策松绑或市场纾困，有两个较大的效应。一是创造处理行业债务问题的良好环境。在企业自救为主的前提下，要提高造血功能，首要的就是企业销售回款能“正常化”。但是，由于市场预期房价还会降，或担心“交付难”、交付质量不高，导致合理的购房需求释放受阻。通过需求端纾困，让市场保持一定温度，有助于解决债务问题。债务问题得到缓解，供给端对行业的冲击就会缓解，企业拿地、开工、竣工等全链条循环都会更良性一些。二是释放或降低有效需求购房门槛和成本。根据克而瑞统计，2021年194个样本城市中，三房到四房户型的新房在总销售中占比75.53%，改善型或换房需求占主导。因此，适当松绑限购、限售，有助于改善型需求入市，有助于“卖一买一”的换房需求释放。

另外，在当前各大城市房价水平仍在历史高位的情况下，如何解决有效需求不足，这是最重要的问题。上一轮房地产市场回升期（2015-2018年），棚改、去库存等政策助推了三四线城市商品房市场上扬。当下，三四线城市住房供求基本平衡，甚至出现供应过剩的态势。目前，住房需求主要集中在热点城市及都市圈，除了部分改善或换房需求，新市民是需求的主力。

新市民渴望拥有住房，渴望扎根就业地城市。但是，他们甫一进入大城市，就面临高房价、高生活成本。因此，对于有能力购房、收入能支持月供，或垫一垫脚能探得到城市房价的，纾困政策应着力于降低贷款首付，特别是降低贷款利率。因此，近期各地不断有消息传出，非限购区下调首套房首付比例至20%，下调首套和二套房贷利率水平，提高公积金贷款额度并降低首付。

截止到3月份，根据贝壳研究院的统计，103个重点城市主流首套房贷利率已连续6个月下降。3月份，5年期LPR为4.60%，103个重点城市首套房、二套房按揭利率分别为5.34%和5.60%，距离差别化信贷政策的最低利率要求（首套房不低于LPR、二套房不低于LPR+60），尚有71个和40个基点的下降空间。因此，未来预计按揭利率还有下降的空间。

一些地方出台的包括降低按揭利率，契税补贴、购房消费券补贴、人才安家补贴等在内的措施，确实能降低购房成本。但是，在各地财政普遍紧张的情况下，这种补贴对于提升购房能力的效果或许有限。相关数据显示，我国有3亿左右新市民。今年1-2月份，全国商品房销售均价为9844元。考虑到3亿左右的新市民主要集中在一二线热点城市或都市圈，这些区域住房均价普遍在1.5万元以上，新市民购房置业的挑战仍然较大。因此，要持续推动住房消费需求释放，更重要的是推进住房供给侧改革。

2021年7月份，国家首次发布了我国住房保障顶层设计，也就是“三房”——公租房、保障性租赁住房和共有产权住房，并将保障性租赁住房作为“十四五”住房工作的重点，目的就是通过低成本、低门槛、配套好的保障房体系，以及长租房建设等，让新市民顺利在城市安居，在不影响基本消费（生活、教育等）的前提下，还能积攒收入，从而实现“由租转购”的健康消费。

促进房地产良性循环是当下的楼市主题，也是一个系统工程。其相比过去单维度的去库存、房地产调控，更强调系统性、整体性，既要避免政策叠加、合成谬误，也要避免简单放松、任务分解，需要的是各部门协同作战。需要注意的是，短期稳定是为了长期目标，要保持战略定力和耐心，有所为有所不为，有放松有保持，有冲前有靠后，不能让长期目标短期化，系统目标碎片化。