如何避免“不幸购房人”的坑

近日，家住上海的伍女士因为银行审批房贷延误，被卖家告上法庭。前期为这套180平方米、总价1550万元的房子，她已经支付了745万元及部分首付逾期的利息。一审法院判决伍女士需要在判决生效后10天之内搬离房屋，并赔偿违约金、装修费和案件受理费共计484.6万元。二审法院维持了原判，并判伍女士承担案件受理费2.72万元。

如果按照一方当事人伍女士的说法，对方因为这件事获利近800万，其中310万违约金加上180万房屋装修款，外加房子涨价300多万。而伍女士一方则承担了近800万元的损失，堪称不幸购房人。而不幸购房人所遭遇的坑该如何避免，显然更值得关注和引以为鉴。

纵观报道和判决中的关键节点，伍女士承担相应违约责任的主要原因在于其自身因素，可谓是自己给自己挖坑，或者是自己主动跳坑。特别是，在自身经济实力有限，对银行是否及时放贷预判不准的情况下，花费高价以小博大，本就蕴含着不确定因素。

市场经济下，人们从事各种经济社会活动理当遵循平等、诚信、自愿原则。具体到签订合同方面，合同双方均应该如实全面履行各自义务，否则就应承担相应的违约责任。对此，《民法典》明确规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。

纵观此事件，伍女士在第一次违约后为顺利购房，又签订了补充协议并约定了相应的违约条款。但遗憾的是，一步错步步错，总是踏错节点，最终因为银行审批延误，二期房款745万元又发生延期，导致合同被解除并被判定承担相应责任。同时，有报道指出了一个细节，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；而买方基本上是赤膊上阵，凭借自己粗浅的经验来从事金额如此大的房屋买卖行为。

伍女士一方的银行贷款迟迟无法审批导致其先后两次违约，且违约时间较长。那么，合同相对方显然有权解除合同并要求其承担违约责任。而伍女士显然属于迟延履行债务，即便并非故意不履行债务，但是作为贷款买房人来说，银行是否能及时放款必须是重要的考量因素，不能将所有赌注都押在银行准时放款上。要是银行因为贷款收紧，或者征信问题而无法准时放款的话，买房人显然面临着极大的违约风险。

特别是，换位思考的话，合同相对方的卖房人基本没有任何过错，卖房后自然希望及时得到房款，以便周转资金或者继续购房。买房人不能及时支付房款将导致其蒙受相应损失。如本案中，卖方提交的聊天记录显示，伍女士早已知晓他们卖掉房子是为了给母亲另行购买房屋。伍女士逾期付款影响他们再次购房，法院也认为其违约行为可能使对方对第三人承担违约责任。

也就是说，卖房者将靠卖房所得房款购买其他房屋，伍女士的违约产生了多米诺骨牌效应，导致卖房者也陷入违约风险，理当承担相应责任。所谓的房屋涨价损失并非伍女士独自面临，卖房方也面临着违约后拟购买房屋涨价的预期损失。因而，纵观此案，除非有充分的新证据或者理由，否则伍女士恐怕难以扳回局面。

该事件无疑有着深刻的警示意义，现代社会是规则社会和法治社会，人们从事经济活动时无时无刻不面临着各种风险。要想降低风险，签订合同尤其是金额较大合同时就应充分预判可能出现的各种不确定因素，不能以赌博心态“搏一把”。甚至有必要寻求专业人士对合同进行把关，对相关流程全程跟进指导，进而最大限度降低自身风险。不要等到掉入坑中才想起补救措施，此时可能已于事无补。