一季度上海核心商务区写字楼去化提升，空置率降至 10%以下

近日，多家商业地产机构发布上海房地产市场2022年第一季度报告。数据显示，由于今年1月、2月份上海办公楼租赁需求旺盛，第一季度需求保持强劲势头，但在3月份的疫情冲击下，市场或将短期承压。

办公楼方面，仲量联行的数据显示，第一季度全市净吸纳量录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。

不过，多家商业地产机构的报告均指出，上海今年第一季度空置率持续下降。CBRE的报告显示，陆家嘴以较具竞争力的租金策略吸引来自包括世纪大道、四川北路、南京西路等置换需求，录得近四年来单季净吸纳量新高，除金融的升级扩租外，也不乏专业服务等其他行业布局，推动核心商务区去化再度提升，空置率降至10%以下。

根据仲量联行的报告，浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，同时即将竣工的项目收到大量预租问询。而在强劲租赁势头的带领下，浦东中央商务区空置率环比下降1个百分点至8.9%。

租金方面，高力国际的报告显示，该季度上海全市整体租金持续上涨，核心区的租金环比上涨1.4%至人民币9.16元每平方米每天，次中心区的租金环比上涨0.7%至人民币6.15元每平方米每天。不过，CBRE指出，上海受近期疫情规模性反弹租赁受阻，预期业主后续将随行就市调整租金以应对去化放缓的可能。

高力国际指出，上海疫情的后续影响可能对于未来写字楼市场的走势带来不确定性。对于品质较好的物业，在未来的市场竞争中受到青睐。

仲量联行上海商业地产部资深董事王岳在线上发布会上回答媒体提问时表示，在疫情的影响下，机会型的投资在办公楼投资中很少见了，疫情过后对价格的心理预期也会越来越大，上海的租赁投资分化会加大。

不过，王岳指出，真正决定办公市场的表现是市场周期，和2020年一样，疫情只能算是扰动因素，租金不会大幅度下跌。但是从未来的预期来看，和去年年底相比，仲量联行调整了2022年全年净吸纳量的预计，下调了20%。“假设全社会能在5月复工复产，今年市场租金有一定下行压力，特别是第二、第三季度，但对2023年以后还是持续看好。”王岳表示。

值得一提的是，从投资市场来看，第一季度大宗交易走强。CBRE的报告显示，2022年第一季度，上海物业投资市场共录得12笔大宗交易，交易金额共计226.5亿元，环比下降36.4%，同比上升91.8%。尽管该季度时值春节假期，叠加季末疫情突袭申城，季内成交总额依旧高于近五年同期均值。其中，投资型交易依旧占据主导，自用型交易占25%，侧面反映目前投资者意向逐渐走强。

仲量联行表示，今年第一季度，大部分的外资买家都陆续返场，但受疫情影响，后市增加观望情绪，内资买家依旧是自用为主。

CBRE的报告显示，依据投资物业类型来看，写字楼物业交易占比居首位，其中半数源于电子、智能科技相关行业自用买家购置办公空间，而高科技企业在近两年所呈现出的活跃租赁需求，使更多投资者将目光聚焦于创新产业密集且氛围相对成熟的区域，因此一季度涌现出数笔位于张江、杨浦等科创高地的大宗交易。