4月房企融资规模持续下滑 境内债发行人以央国企为主

4月房企融资规模同比仍在下滑。

据中指研究院监测，2022年4月房地产企业融资总额为843.4亿元，同比下降52.1%，环比下跌19.7%，未能延续3月的千亿势头。

对于房企融资规模持续下滑的原因，中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，受风险偏好影响，资金主要流向信用好的国央企、头部民企，中小房企难以被惠及。而部分房企存量风险仍未化解，到期债务尚未偿还，难以启动新一轮融资。

从4月房企融资结构来看，境内债仍处于主导地位。贝壳研究院数据显示，4月房企境内债券融资530亿元，同比减少32.7%；境外融资折合人民币约87亿元，同比减少41.2%。

“当前部分房企的海外评级跌至违约级别，另有一些房企为避免触发违约条款，主动要求撤销海外评级，有资格在境外资本市场融资的主体越来越少。”陈星称。

今年以来，房企到期的海外债券很多选择以交换要约形式进行展期。据中指院统计，已有17只债券为交换要约后重新发行。

“存量债券没有及时偿还，投资人资金无法回笼，叠加行业下行，投资人较为谨慎。多重因素影响下，海外融资渠道基本关闭，仅有若干优质企业尚能成功发行海外债。”一位房地产行业分析师表示。

与此同时，4月房地产行业新增并购融资额度，较上月有所减少。

“当前并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主。但并购额度距离资金实际到位仍有较长的距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。”陈星告诉记者。

不过，4月房企境内外债券利率均呈下降趋势。贝壳研究院数据显示，4月房企境内债券融资平均票面利率为3.46%，较上月下降43个基点；境外债券融资平均票面利率6.87%，较上月下降118个基点。

据中指院统计，4月房企债券发行主体全部为央企、地方国企，民企的债券融资能力尚未得到明显提升。

从典型房企债券发行来看，4月华润融资额度最高，合计80亿元，平均融资利率3.4%。信用债利率最高的为华发股份，利率为4.8%；最低为招商蛇口，为2.4%；海外债方面，远洋集团发行的美元债利率最低，为3.8%。

“部分民企杠杆水平过高，财务安全度较差，资产质量及变现能力弱，导致融资渠道收窄，融资成本偏高。在市场下行周期，流动性紧张的民企很难依靠自身快速转身、提升信用等级，因此这一趋势仍将继续存在。”上述分析师表示。

在发债规模下降的同时，房企偿债规模依然庞大。

贝壳研究院数据显示，2022年4月房企境内外债券到期规模约1013亿元，较上月减少5.8%，到期债务净额396亿元，偿债缺口回升到400亿元规模。

5月4日，央行、银保监会、证监会分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神。央行指出“及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序”；证监会强调“积极支持房地产企业债券融资”；银保监会强调“不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，预计后期相关金融机构将出台对于房企的支持性政策，房企整体融资环境将明显改善。此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。