物流地产韧性显现 引房企入局

近年来，物流领域的政策支持持续发力。在2022年《政府工作报告》及近日国务院官网公布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》等多个重要政策文件中，流通体制改革与物流体系建设等关键词屡被提及。

在产业和消费升级两大驱动力下，物流地产正成为我国房地产市场中发展最快的领域之一。巨大的市场需求、相对可观的投资回报率及谋求转型等诸多因素的叠加，更使得近年来包括房企在内的各路“玩家”频繁抢滩物流地产市场。

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我国人均物流设施面积较低

得益于内需消费的韧性与活力、第三方物流的稳步发展、电子商务领域的拓展和传统零售及制造业的坚实支撑，我国物流地产在过去若干年获得了巨大发展。

1998年至今，我国物流地产主要经历了起步期、高速发展期、成熟发展期三个发展阶段。而所谓物流地产，是指投资商根据物流企业客户需要选择合适地点，投资和建设的物流设施。包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。

近些年来，消费者依赖线上消费的态势愈发明显。相关数据显示，去年全年我国快递包裹数量约1080亿件，同比增长29.9%。物流系统的有序运转，成为了当下社会生活的基本保障，也助推着物流地产的迅速发展。

“但目前我国物流地产市场整体并不均衡，由于物流仓储土地市场还未完全市场化，诸如长三角等区域的后续需求还将呈现出强劲的趋势。”仲量联行中国区工业地产部物流地产总监黄晖表示，华北、华南地区也将延续供不应求态势。

在诸多业内人士看来，相比于其他国家，我国物流市场仍拥有广阔的市场前景。

据第一太平戴维斯近日发布的《2022中国物流地产报告》显示，目前我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，与国外多个重点城市相比面积较低，未来仍存广阔的增容空间；此外，我国物流仓储成交额（仅包含超过人民币1亿元的仓储物流及冷链物流成交）也已由2015年的50亿元左右升至2021年超过300亿元。

逐年递增的数据，反映出持续增长的市场需求；而物流地产市场表现出的蓄势而发，也成了包括房企在内众多投资者关注的焦点。“目前物流地产的参与者主要为物流商、房地产开发商、基金机构及电商企业四类。”克而瑞研究指出，当前物流地产受到各路资本青睐，热度不减。“在市场环境波动下，不少房企开始转做物流行业，试图打开新蓝海。”

克而瑞研究中心从进入模式及参与程度的不同，将房企布局物流地产分为四种模式。

“第一种是由房企主导运营的，通过设立独立的物流地产板块开发运营；第二种是房企通过收购参股物流企业，布局物流地产；第三种和第四种分别是房企与物流企业、电商企业达成战略合作。”一位不愿具名的克而瑞研究员举例称，万科集团推出的独立物流品牌——万纬物流就是第一种模式，而去年6月远洋资本通过关联公司收购红星美凯龙旗下7家物流子公司则是第二种布局模式。

回报相对稳定成“韧性”板块

物流地产相对稳定、长期、低风险的回报，许是其近年来颇受青睐的原因之一。

自2020年疫情暴发后，物流仓储一度成为了业内公认的“最具韧性的地产板块”，房企也纷纷迈入该赛道。第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾表示，当下已有越来越多的房企选择以物流为切入口，进入人们的日常生活细节。

据悉，目前万科、远洋、碧桂园、融创等房企已入局该板块，物流地产行业的新晋竞争者逐渐增多。究其原因，业内人士认为主要有三点。

“一是来自政策层面的支持。”世邦魏理仕相关负责人称，自2021年以来，国家政策持续大力支持物流发展建设，推动现代物流逐步向智能化和自动化发展。房企也随之加快投入仓储机器人等新兴技术以实现“科技赋能物流地产”。

其二，房企洞察了物流地产板块存在的巨大发展空间，制造业与服务业的融合也进一步推动了仓储物流的发展。业内普遍认为，未来物流地产行业将从“散乱差”逐步走向规模化、标准化、产业化。

第三，在谋求转型的基础上，房企将自身多元化发展的需要重新定位，将目光聚焦于物流地产板块。“随着目前我国房地产市场进入存量时代，一些拿地能力与土储规模较为领先的房企开始注重自身转型与旗下多元业务的拓展，将目光瞄准到物流地产这片仍待开发的‘土地’上。”一位业内人士如是说。

当下，随着房地产市场面临更多的不确定性，物流地产的重要性及优势也随之凸显。一方面，物流地产不仅有各项业务产出收益，同时还有土地增值及其他来源收益；另一方面，该板块的利润回报可观，相关资料显示，一线城市物流地产的回报率达6%-8%。

物流地产是个“小江湖”，也是细分的小众市场。拥抱资本，才能一路相随相伴；目标明确，才可互利共赢。

放眼未来，业内人士表示，物流地产或将存在四大趋势：多领域持续支持布局高标仓、供应聚焦关键消费枢纽及卫星城市、智慧仓储及可持续方向是改造重点、多元投资机会来临。且伴随着国内外经济的不断复苏，物流需求将会不断升级，物流地产板块将迎来全新的发展格局。

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　　万纬物流2021年营收同比增长近七成

3月30日万科发布的2021年业绩报告中显示，其物流业务共实现营收31.6亿元，同比增长68.9%。

作为较早进入物流地产板块的头部房企，万科在2015年便推出了独立物流品牌——万纬物流，启动了全面的“仓网布局”；两年后，万纬物流正式布局冷链。

据其官网信息显示，如今万纬已进驻46座城市，仓储规模超过1100万平方米，冷链物流园超过30个，已跻身于国内仓储物流行业的第一梯队，位列行业规模前十。

“万科切入物流地产行业，并不是单纯烧钱的‘资本游戏’，而是看到了消费者日益增长的消费需求，顺势开启的‘二次创业’。”万纬物流相关负责人曾公开表示，重点发展冷链物流也是看中了目前国内冷链业务的集中度不高，且百强企业只占到市场份额的10%。

如今，万纬物流已成为万科转型过程中的代表性业务板块之一。

　远洋物流 “实业+金融”双轮驱动成发展优势

去年11月，远洋集团并表了几个月前刚刚发布的全新品牌“远洋物流”，在远洋集团综合财务报表中，远洋物流将列账为合营企业。

市场分析认为，对于远洋集团来说，这是一笔优质资产，不单押注了如今逐渐升温的物流地产行业，而且还增加了上市平台的资本厚度，以及增加了正向的业绩收入。

经过5年多的发展，如今远洋物流已具备项目投资、规划设计、工程建造、物业管理等覆盖物流地产全流程的专业能力。据其官网数据显示，目前远洋物流在管面积已近400万平方米，进驻北京、上海等近20个一二线城市，运营及在管项目超过40个。

“背靠远洋集团与远洋资本两大支持，远洋物流的发展无异于安上了‘实业+金融’的双轮驱动。”远洋物流总经理马天一在接受媒体采访时表示，这正是远洋物流在规模扩张和行业发展中的先天优势。同时，他也强调，凭借“地产+资本”基因的优势，“轻重结合”的模式将大幅提升市场竞争力。 文/张鑫宇