2022武汉楼市无新鲜事

4月-5月，有人在居家办公、有人在离开行业、有人在静待“小阳春”……无论是生活、还是楼市，似乎都处于相对静默期。我们在楼市的窗户纸上戳开了一个洞，看看人生百态。

二手房转凉，新房在观望

60天，这是曹津生（化名）上海居家的相对静默期，在这期间他萌发回武汉的念头。

春节前，家里人提议在武汉为他置办一套新房，沪漂快10年的曹津生由最开始的排斥到如今主动关注武汉购房的信息，源于这段足够长的“居家”，也受接二连三裁员传言的影响。“不知道武汉的新房还会不会降？内环的房子看了下价格，害怕自己失业又在武汉找不到好工作，还是不敢加大杠杆。”在武汉买房，曹津生目前表现出观望的态度。

此时，武汉楼市也转向相对静默期。2022年4月份，武汉新房成交12838套，环比下降约1.8%，同比下降约46.2%，也是近5年来较低水平。

除受疫情影响外，武汉楼市供需两端都较为低迷。虽然在5月13日，武汉政府发文调整房地产监管资金和预售管理，但针对购房者并未出现政策的松动，房企库存还在高位，即便部分楼盘降价让利，受经济环境影响，大家对于购房更加审慎，购房者观望情绪依旧浓厚。

来源：武汉人民政府网

这一现象在二手房上也表现明显，据武汉数据房产数据显示，2022年4月，武汉二手住宅均价16675元/平方米，环比下跌0.61%，二手房平均溢价空间降至7.1%，平均成交周期降至165天，呈下降态势。带看量显著下滑，成交周期长，二手房明显遇冷。

住在汉口的王女士称，其江汉区一处房产在网上挂一年，中介带看只有几个，不得已才降价。截至目前，王女士的房子还未卖出。

城里有人在狂欢，城外有人在“塌房”

“今年虽然很难，但中心城区只要价格合适，再加上地段好，还是相对好卖。”汉口某改善项目策划总表示，他们项目认筹比较理想，到访客户虽不及鼎盛时期但也不缺。

另一边，远城区如东西湖、江夏、新洲都在“花式降价”，然而售楼部依旧较为冷清。一位房产中介称：“以前我们每天要跑售楼部几趟，现在一个星期跑不了一回，现在客户真的少了很多”。远城区盘去化速度慢，中心城区刚需、刚改盘卖得好，新房小阳春呈现两极分化。

据武汉房管局发布数据统计，新房成交量中，江岸区3931套、汉阳区1241套、青山区1177套位居成交量前三片区，主城优势明显。而且，90-120㎡（含）面积区间占比最大为45.1%，价格20000元/㎡以上新房占比41.7%，占据主导地位。

来源：武汉房管局

但在武汉的购房群体中，刚需约占60%，其次才为改善及其它，刚需购房者支付能力有限，远城区楼盘成为刚需首选。今年，远城区表现却远不如主城区。

据克尔瑞数据统计，4月主远城区供应比为7:3，远城区仅少量项目为补货供应，库存较高，平推为主，且以分销渠道带客促销、特价房打折促销等手段为主，远城区营销力度加大，折扣持续放出加速去化。以恒基旭辉铂悦园为例，全民营销提点上涨至7w/套（税前），以营销手段增加带看量，加快去化速度。

由于楼市信心不足，居民对预期收入及未来经济形势判断较为悲观，部分开发商基于资金压力，采取降价促销，但从市场成交数据来看，收效并未达到预期，武汉房产市场还处于低迷筑底的过程。

在这一过程中，于项目自身而言，区域优异且差异化较大的项目更容易突出“重围”，于市场政策而言，放松限购、降低首付比、优化落户及人才政策等，才是真正实在提振楼市的利好。

土地信心在重建，再给“回暖”一点时间

购房者的信心来自于疫情和经济形势，那么，房企的信心来自哪里？土地端。

近期，全国首轮集中土拍结束，可以看到明显的信号是：流拍率减少，供应规模在减少。

这其中，政府发挥因势利导的作用：将土拍批次从三次调整为四次、放松竞拍规则、供地“少而精”——规模在减少但品质在提高。在此调整下，土拍热度也在一定程度有所提升。

2022年武汉首轮集中供地，共11宗地，成交10宗，流拍1宗，流拍率同比下降。其中，凯德集团以5%的溢价率、15822元/平的楼面价，拿下武汉中央商务区常码头住宅地块。可见虽然依旧是国企央企兜底，但部分房企也出手了，这手伸向哪里？——优质地块。

来源：武汉克尔瑞数据统计

如今，楼市进入一段冷静期，其实也让房企回归理性，原来房企大量拍地，不惜产生高溢价率，盲目追求规模化的后果便是，加大杠杆、增加负债。现在可能更多考虑的是生存问题，现金流、利润率等等细账都要算明白，拿地的风险性会有更多考量。

地产进入周期之中，穿越周期很难，但需要明白的是，地产作为支柱产业不会倒，未来刚需需求也存在。但房企也应该顺应周期，做相应的调整。当“竞品质”成为土拍新主角，房企也需将追求规模转化为追求产品，将追求利润转化为追求高品质服务，这才是长远发展之计。

按计划，下一轮土拍将在5月举行，这次，将会有多少房企参与呢？拭目以待！

【结语】

5月15日，央行、银保监会宣布首套房房贷利率可低至4.4%，这对于刚需购房者是一大福利。也是今年央行首次在房产上有大幅度调整动作。

这或许是良好开端的信号，于购房者，回归到房子本身，“居有其屋”不再是布满泡沫的商品；于房企，在产品和服务为王的新时代，沉下心做“优其屋”，才是长期主义。

不要过分悲观，也不要过分吹嘘，这段“相对静默期”终将结束，我们也会过上普通又幸福的日子。

——【易见观】有态度的表达楼市观点——