前四月商品房销售降幅扩大 楼市静待利好落地

5月16日，国家统计局发布前4月房地产市场相关数据。受各种因素影响，楼市相关数据表现继续低迷。

今年1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。与一季度相比，降幅继续扩大。同期，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%。

今年以来，全国已有超过100个城市出台各类稳楼市政策，各级监管部门也屡次做出支持合理需求的表态。但由于疫情及其他因素的影响，市场信心仍未恢复到合理水平。这也被认为是楼市各指标表现不佳的原因。

未来，情况可能有所改变。5月15日，央行、银保监会发布通知，允许首套住房商业贷款利率比市场报价下调20个基点。这个既能产生强大的心理影响、又能够切实降低购房成本的措施，被认为是今年最重要的楼市利好政策。

5月16日，资本市场率先做出反应，当日的A股地产板块大幅上涨，多只股票涨停。下一步，这一政策能否真正激活市场交易、重塑市场信心，才是房地产业真正关心的事情。

“小阳春”爽约

今年楼市的开局并不差，前两月的销售规模已经超过2019年和2020年同期的水平。3月，市场交易规模继续保持在高位，似乎预示着传统楼市“小阳春”不会缺席。但随后，市场交易又出现明显回落。

根据统计局的数据，4月单月，全国商品房销售面积8722万平方米，销售金额8134亿元，环比分别下降43.1%和42.7%，同比分别下降40.0%和46.6%。

分区域来看，东北地区、东部地区成交规模降幅较大。今年1-4月，东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。今年以来，超过百城发布稳楼市政策，但疫情多点散发、经济增速放缓、收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。

信心不足的情况还体现在投资和供应端。今年第一季度，全国房地产开发投资增速已降至0.7%的低位，到4月，该指标出现有统计以来的首次负增长。许小乐指出，前四月土地购置面积同比下降46.5%，这表明了房企投资动力极弱，也进一步拖累了同期的固定资产投资增速。

与此同时，今年前4月，房屋新开工面积下降了26.3%，房屋施工面积由增长转为持平，房屋竣工面积继续下降，降幅为11.9%。

房企投资意愿低迷，还与资金链的紧张有关。今年前4月，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，定金及预收款、个人按揭贷款的降幅分别达到37.0%、25.1%，这两项来源在房企资金中占比近半，也体现出销售受阻对资金链的影响不容忽视。

融资端同样没有明显改善。虽然近期已有部分房企重新启动发债，但多家房企相关负责人向21世纪经济报道表示，银行对开发贷的审核和发放仍然严格，到目前为止，这一通道并没有实质性开启。

对于房企而言，当下的重点除了融资，还有恢复销售，从而缓解日益增长的库存压力。自去年12月以来，全国商品房待售面积连续5个月上升。截至今年4月末，全国商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长了14.8%。

久旱逢甘霖？

在纷繁复杂的房地产指标中，销售被认为是最重要的抓手，市场销售恢复与否，也是房地产市场真正的“晴雨表”。

从去年末开始，监管部门就不断做出支持合理购房需求的表态。今年以来，全国已有超过100个城市出台了不同类型的稳楼市政策，涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等多个方面。

同时，主要城市的个人房贷利率已经有所下调，按揭贷款的放款周期也明显缩短。

但这些政策都未能真正激活市场。按照中原地产首席分析师张大伟的观点，除了疫情因素外，我国房贷利率的实际水平仍然偏高，影响了合理需求的释放。“过去几年，刚需（包括改善型需求）房贷利率普遍在6%以上。”张大伟说，无论横向还是纵向对比，这一水平都不低，“稳楼市需要银行让利”。

因此，5月15日两部门发布的调整差别化住房信贷政策文件，被业界寄予不小的希望。一方面，首套房贷利率下调，可以实实在在地降低购房成本，对购房者带来切实利好；另一方面，与各地出台的“地方版”稳楼市政策不同，该政策覆盖全国，影响范围更大。

值得注意的是，监管层上一次下调房贷利率，还是在2014年。

尽管此次政策的细则有待落地，且利率优惠仅仅针对首套房，但已经低位运行多时的房地产市场，仍然期待着“久旱逢甘霖”。

许小乐指出，虽然二套利率下限并未调整，但前期多数城市已取消“认房又认贷”，换房需求按首套的贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出房贷降息空间，有利于降低刚需和改善性需求购房成本，并有望改善销售持续下行的局面。

根据贝壳研究院的统计，今年4月，百城首套房贷平均利率5.17%，距离新政规定的下限（4.4%）仍有较大空间。因此，若政策能够“友好”落地，对市场的影响不容小视。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静则指出，各类政策“组合拳”的叠加效果值得期待，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控及各地政策的执行力度。当前，部分热点城市政策跟进节奏加快，购房者置业情绪有所修复，市场有望率先企稳，但大多数城市市场预期仍较弱。预计楼市表现的全面改善还需要一段时间。