媒体：多地楼市调控政策频出，是时候买房了吗？

5月16日，国家统计局发布了2022年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，今年1-4月，全国商品房销售面积及销售额均同比下降，销售面积下降20.9%，销售额下降29.5%。据统计，1-4月份全国商品房销售均价约为9502元/平方米，同比下降约10%。

在房价下降的同时，各地放松限购限贷的利好措施频出。不少观望已久的购房族不禁要问：楼市是不是已经见底？现在是时候买房了吗？

商品房销售额下降近三成

国家统计局数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积约3.98亿平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额约3.78万亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

拉长时间看，近一年来，商品房销售面积及销售额的同比增速持续放缓，进入2022年，销售面积、销售额的同比增速开始出现负增长，降幅也有逐步扩大的趋势。

“根据上述销售面积、销售金额进行计算，今年1-4月份，全国商品房均价约为9502元/平方米，同比2021年1-4月份商品房销售均价下降了约10.8%。也就是说，房价总体下跌了一成。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

单看今年4月份的数据，当月全国实现商品房销售面积8722万平方米，同比下降约39%，商品房销售额8134亿元，同比下降46.60%，销售均价约为9325.84元/平方米。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析称，4月商品房销售额同比下降超过46%，是5年来市场的最低值。

张大伟认为，造成楼市成交额下调的原因主要有：2021年房贷排队现象严重，市场信心尚未恢复；疫情带来的影响较大；楼市宽松政策井喷，但市场暂时还未完全见底。另外，2021年4月份的房地产市场相对活跃，也在一定程度上导致2022年4月的同比数据出现明显下滑。

分区域看，东北地区商品房销售面积和金额的同比降幅居各地区首位。今年1-4月份，东北地区实现商品房销售面积864万平方米，同比下降42.7%，商品房销售额673亿元，同比下降46.9%；东部地区实现商品房销售面积约1.55亿平方米，同比下降28%，商品房销售额约2.09万亿元，同比下降34.2%；中部地区实现商品房销售面积约1.18亿平方米，同比下降13.9%，商品房销售额8295亿元，同比下降20.8%；西部地区实现商品房销售面积1.16亿平方米，同比下降14.5%，商品房销售额7923亿元，同比下降21.8%。

截至2022年4月末，商品房待售面积约5.57亿平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。58安居客房产研究院分院院长张波认为，在销售面积负增长的同时，待售面积则不断提升，体现出商品房去化压力持续存在，购房人入市的节奏在变慢，市场信心还处在底部回升阶段。

企业到位资金也在减少

从企业端与资金面的表现看，房地产市场依旧不如人意。

国家统计局数据显示，今年1-4月，全国房地产开发投资约3.91万亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资2.95万亿元，下降2.1%。

在过去一年，房地产开发投资的同比增速持续放缓。严跃进对中新经纬说：“从历史数据看，房地产开发投资的同比增速很少会出现负数，该数据出现负增长，值得业内和政府部门关注。”

今年1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积约81.86亿平方米，同比持平。其中，住宅施工面积约57.77亿平方米，同比下降0.1%。房屋新开工面积约3.97亿平方米，下降26.3%。其中，住宅新开工面积约2.89亿平方米，下降28.4%。房屋竣工面积约2亿平方米，下降11.9%。其中，住宅竣工面积约1.47亿平方米，下降11.4%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“房地产开发投资的同比增速为负数，多多少少出乎市场预料，这与疫情贯穿整个4月，导致线下接触式的拿地、开工、规划报建、竣工、销售等全链条都受到影响有关。”

另一值得关注的数据是房地产开发企业到位资金增速再次下滑。今年1-4月份，房地产开发企业到位资金4.85万亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金约1.63万亿元，下降5.2%；定金及预收款1.54万亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

张大伟称，企业到位资金下降的核心原因是“三道红线”抑制了房企融资。李宇嘉表示，银行贷款占到房地产开发企业到位资金的15%左右，1-4月国内贷款下降24.4%，说明银行对房地产市场仍偏谨慎；占到企业到位资金约50%的销售回款，即定金及预收款、个人按揭贷款的跌幅均进一步扩大，说明购房人对市场的信心不足。

多地调控政策频出

面对房地产市场整体趋冷，从中央到地方，各类宽松政策不断出台。

5月15日，央行、银保监会通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照最新(即2022年4月)5年期以上LPR报价4.6%计算，此次通知后，首套房贷款利率最低可降至4.4%。

17日，杭州市从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面，进一步完善了房地产市场调控。例如，对非杭州市户籍家庭，“在购房之日前1年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满12个月”即可购房；个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年。

据中原地产研究中心统计显示，2022年楼市政策全面企稳，已经有超过130个城市发布稳楼市政策。但张大伟认为，目前稳楼市政策的整体力度依旧不大，未来还需更多积极的政策提振市场。

李宇嘉则认为，当前房地产市场出现的是预期和购买力不足的问题，仅通过政策刺激无法解决楼市困境，他建议，未来各地要想发设法去降低购买成本、提高新市民购买力。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐提出了具体措施，即提高房贷利息抵扣个税额度，提高租金抵税的额度。目前，首套房贷款利息每年按1.2万元标准定额扣除，住房租金按每年9600元到1.8万元标准定额扣除。财政适当突破赤字率约束，发行特别国债，向有房贷人群发放房贷抵扣券，用来延缓到期债务。向租赁群体发放租房消费券，用来向房东支付房租。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄预测，当前出台的政策多放在需求端发力，出台措施也多集中于放宽公积金贷款条件、降低首付比例、放松限购限售等，后期政策端还需考虑创新性政策出台，如长沙近期出台的租购联动新政等形式。他预测，随着疫情的影响逐渐散去，从中央到地方的政策效应将会逐渐显现出来，预计6月后销售数据有望迎来明显回升。