保持政策定力，从供需两端发力“稳楼市”

国家统计局的数据显示，1-4月份全国房地产开发投资下降2.7%。此外，1-4月，房屋新开工下降26.3%，土地购置面积下降46.5%，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降20.9%、29.5%。

在各地采取积极措施稳定楼市的前提下，4月地产业数据出现下行，主要是全国疫情多地散发产生的影响，人们对经济走势预期面临不确定性，因此，采取谨慎态度。与此同时，去年4月同期，地产市场各项数据正处于最活跃阶段，学区房被热炒，购房者排队等待银行的按揭审批等等，同比基数较高也强化了相关数据的降幅。

目前，政府不断出台稳定楼市的政策，分别向地产供给端的企业与市场需求端的购房者推出更积极的金融政策。首先，在鼓励买房方面，金融监管机构提出了“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，即在因城施策原则下，允许符合条件的城市下调首付比例，降低房贷利率。

5月15日，人民银行、银保监会发布通知，下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业房贷维持现行规定不变。这也是按照“因城施策”的原则，指导确定各城市首套、二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限，鼓励将刚需和改善性需求释放出来，同时，又不会违背“房住不炒”的原则，满足市场合理需求。

对于地产企业流动性问题，目前监管机构选定碧桂园、龙湖和美的置业为示范房企，批准近期发行人民币债券。为吸引投资人，债券的创设机构还同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。这意味着监管部门正在通过合理的业务创新帮助地产企业恢复融资，缓和流动性风险，增加市场信心。

应该看到，这些稳定市场的政策努力并没有改变中国地产市场的政策基调，依然保持了避免刺激的政策定力。首先，在二三线城市实施首付比例下调，降低首套住房商业性个人住房贷款利率等因城施策措施，向市场传递了稳定市场的信号，也有利于这些地区改善市场预期。但是，这些政策并没有在一线城市实施，因为一线城市目前房价已经过高但依然存在较强的反弹压力，应该避免继续刺激作为市场领头羊的一线城市。其次，允许发行债券进行融资的地产企业相对债务压力都比较小、开发业务比较稳健，而不是问题比较多，流动性风险过大的企业，避免产生道德风险。

事实上，从2016年启动新一轮房价上涨周期开始，至今始终在高位运行。2020年以来，由于疫情背景下采取了积极的宏观经济政策，楼市在宽松预期下出现新的繁荣景象，去年大量购房者排队等待银行房贷，可见购买需求依旧旺盛。自去年底以来，一系列意外冲击导致宏观经济不确定性增强，也影响了人们的预期，购房变得谨慎。当疫情等因素逐步消除，部分金融相关限制措施逐步解除，经济增长回归正常轨道，在市场对未来经济增长拥有确定性预期的影响后，刚性需求与改善型需求会陆续释放。

当前采取的一系列积极措施，即使按照正常状况下的历史经验，也需要至少一个季度的传导期才会见效。考虑到疫情防控正在逐步好转，此次政策起效可能提前与经济恢复增长同步，因此，市场也不必过于焦虑，当市场触底后，按照历史经验，会很快出现情绪和信心的大逆转。