房贷新政三日谈：二线积极一线淡定

此前数月，多地已经陆续发布相关新政，以不同方式、不同程度调整房地产政策。5月15日，市场再度迎来一条适用于全国范围的调整政策，首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

调整前，首套房贷利率下限为相应期限贷款市场报价利率LPR。4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%，也就是说，首套房贷利率下限从4.6%降到4.4%。

目前，记者了解到天津、青岛、济南、洛阳等地部分银行首套房贷利率最低均降至4.4%。截至发稿之时，记者从深圳地区的市场相关人士处获悉，新政出台后，深圳地区部分银行开会研究决定房贷利率保持不变，LPR基础上+30bp，即4.9%。与此同时，也有银行表示，由于央行将下限下调20bp，银行执行的首套房贷利率同步下调为4.4%+30bp，即4.7%。

强二线城市率先反应

至今，央行该则新政发布仅3个工作日，据21世纪经济报道记者了解，已经有不少城市开始实际执行新的利率。根据此前媒体报道，郑州、天津、济南、温州等地已有部分银行首套房贷利率最低降至4.4%。

除此之外，5月18日，21世纪经济报道记者还采访了解到，青岛、洛阳等地也已经开始按照最低标准即4.4%执行首套房利率。光大银行青岛某支行对记者表示，购买具有准入资格的开发商的一手房最低利率大概率都是4.4%，二套房是5.2%。未来需要关注20日的LPR有无变化。

洛阳地区的首套房利率则从此前的6.37%降至4.4%，由于降幅过大，引发了诸多购房者的争议。

此外，记者还了解了合肥、苏州、杭州、宁波等强二线城市目前的房贷利率执行情况，他们虽然没有直接降到最低标准，但是对新政也迅速作出了反应，杭州地区部分银行的首套房利率下调了10-20bp。

苏州地区一家大行人士则向记者确认，已经确定下调为4.4%，“符合条件的现在申请可以按照4.4%，只是还没发文，预计一周之内。”

合肥地区也在最近两天迅速作出了反应。据记者了解，招商、平安、光大、中信等5月17日已经将首套房利率下调到了5.18%，5月16日之前主流银行的首套房利率在5.4%-5.58%。

值得注意的是，这些城市对房贷利率调整动作反应十分积极，动作迅速。16日，农行合肥地区房贷业务人士表示，最新利率待上级行统一调整。18日，该行即宣布，从19日起，除合肥外，安徽其他城市首套房利率为4.9%，二套房利率为5.59%。据记者了解，在此之前，这些地区的首套房利率为5.1%。

一线反应略缓

记者同样调查了解了北京、上海等一线城市的房贷利率变动情况。北京目前的首套和二套房贷利率分别为5.15%和5.65%。农业银行北京一支行的房贷经理表示，“虽然15日央行发文说可以将首套房贷利率下调20个bp，但目前北京银保监还未有相关通知，所以目前还是保持不变的”。

上海地区一家银行房贷经理向记者表示，目前上海房贷仍是首套4.95%、二套5.65%，暂时没有变化，未来也许会有调整。

农业银行广州一家支行的客户经理表示，广州最新的房贷利率为首套5.2%、二套5.4%，“与年初的首套5.9%相比，目前的利率已经下降了很多，疫情之后就在不断下调”。

截至发稿之时，21世纪经济报道记者从深圳地区的市场相关人士处获悉，新政出台后，深圳地区部分银行开会研究决定房贷利率保持不变，LPR基础上+30bp，即4.9%。与此同时，也有银行表示，由于央行将下限下调20bp，银行执行的首套房贷利率同步下调为4.4%+30bp，即4.7%。

对于不同城市在新政面前表现出的不同反应，业内人士对记者分析称，正常情况下，市场压力大的城市，调整动力较强，对政策的响应自然更加快速积极。

房贷利率是购房的诸多因素之一，但对于房贷利率调整能起多大效果，多位业内人士并不乐观。合肥一位房地产界人士对记者表示，房贷利率调整之后市场变化一般不太明显。

据贝壳研究院统计，今年以来超过70个城市楼市调控政策放宽，包括公积金贷款支持，如降低首付比、提高公积金贷款上限、延长贷款年限、父母公积金可用于子女购房等，限制性政策包括限购、限贷、限售等政策均有不同程度的放宽。政策放松的城市由三线城市传导到二线省会城市，如南京、苏州、芜湖等长三角区域强二三线城市，以及天津、兰州、烟台、银川等北方城市。

存量房贷利率能否调整

由于此次房贷下限下调主要是针对新增购房者，存量购房者往往会产生“落差”。尤其是对于下调幅度较大的城市，会引起较大的争议。那么对于此前已经办理购房贷款、或者在贷款流程当中的购房者而言，在这种利率大面积下调的情况下，是否也有下调空间呢？记者对此也进行了调查了解。

对于贷款办理流程中的情况，由于房贷办理会持续一段时间，期间涉及审批、签约、放款等多个时间节点，房贷利率调整的情况亦可能发生在这个过程当中。因此，一般情况下，银行会与购房者约定一个时间点标准，即在该时间点之后发生的不影响该笔房贷约定的利率。对于这个时间点，每家银行的约定都不一样，有的银行按照征信查询时间，有的银行按照合同签订时间等。

对于已经办理完结的房贷，则要区分具体合同的约定。中国银行天津某支行客户经理表示，对于该行客户而言，近期办理放贷都是按照最新利率即首套4.4%执行，对于之前已经办理的贷款则采取一年一浮动的方式。比如，若是去年5月份办理的房贷，那今年5月份正好满一年，可以按照最新的利率，也就是4.4%进行调整。

中国银行郑州地区同样如此，贷款也是一年一浮动，不过有两种方式，一是选择固定在每年1月1日按照最新利率调整，二是办理贷款12个月后按照最新利率进行调整。

上述农行广州一家支行的客户经理表示，这取决于签订合同时采取了固定利率还是浮动利率：如果是固定利率就没法变动，如果是浮动利率则需要与当时办理的银行进行协商，看能否调整。