限购政策及时、合理调整，有利于房价稳定

降低限购门槛，针对多孩家庭及人才放松限购，成为近期楼市政策松绑的方向。据机构不完全统计，今年以来，已有20余城优化住房限购政策。而限购是否会退出市场一直成为市场关注的焦点。

对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，政策是“双向调节”，在市场整体下行的条件下，限购政策的及时合理调整，更有利于房价的稳定。由于住房投资的大时代已经过去，对潜在购房者而言，购房决策主要应考虑实际住房需要。

大多数城市退出限购，不会导致炒作风卷土重来

自2010年北京首次引入住房限购政策以来，限购政策在我国已经实施了十余年。在此期间，部分城市的限购政策一再加强。

据邹琳华介绍，限购政策由最初的一线城市，到省会以上城市，再到众多热点城市，甚至不少热点县也引入了限购政策。其间，房价经历了几起几落。

邹琳华认为，从过去来看，在地方政府肩负稳定房价责任的条件下，限购是迅速平稳房价的重要手段。不管外地户籍购房或购买多套房是否真的属于投资投机，通过限购削减了部分购房需求，楼市的短期供求矛盾就能够得到迅速缓解。

虽然从长期看，限购并不一定能够持续稳定房价，要通过限购持续稳定房价只能不停加码。这也是限购这一短期手段被当成“长效政策”持续使用达十余年的原因。

时至今日，住房市场形势已经发生很大变化。对此，邹琳华表示，房价持续上涨预期已不复存在，一些区域还存在较强的房价下跌预期。由于炒房主要是源于房价上涨预期，因而大规模炒房或专业炒房也基本消失。另外，住房市场供求形势发生很大变化，除了少数城市，多数城市的住房总量已经供大于求。因而，住房限购政策已经具备了全面退出的市场条件。对绝大多数城市而言，退出限购，并不会导致住房炒作风卷土重来。

据机构不完全统计，今年以来，已有20余城优化住房限购政策，部分城市或区域全面取消限购；部分城市降低限购门槛，最明显的是降低社保年限要求；另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭等人群优化限购政策。

限购逐步退出，有利于居民住房升级改善

“限购政策实施的理论依据是，住房需求可以分为投资投机需求和实际居住需求两部分。其中，投资投机需求是推高房价的主要原因。因而，可以通过限购抑制住房投资投机需求，来达到稳定房价的目的。”邹琳华表示，然而，各地情形千差万别，且不说推高房价的不一定是投资投机，也可能是因为住房结构性短缺。更重要的是，住房投资投机很难被精准识别，将家庭购买第三套房或外地户籍家庭购房简单认定为投资投机，并不完全科学。

邹琳华认为，当前，限购政策的逐步退出，既有利于住房市场的正常化，也有利于居民家庭住房条件的升级改善，更有利于城市化的推进。很多外地来的新市民由于不具有当地户籍，无法在就业地购房。他们人已经进城，但是没有住房，也被称为“半城市化”人口。孩子上学、老人养老，往往都依赖原籍地解决。取消或放宽限购，有利于这部分“半城市化人口”变成“完全城市化人口”。

此外，本地居民老人的邻近居住、家庭规模的原子化（家庭成员逐渐脱离家庭共同体）、住房消费升级等，都会产生对多套住房的需求。限购政策的退出，有利于这部分需求的释放。

“住房市场的政策调节，原本包括抑制过快上涨和防止非正常下跌两部分的内容，也就是所谓的‘双向调节’。限购政策并非一成不变，不能退出。在市场整体下行的条件下，限购政策的及时合理调整，更有利于房价的稳定。”邹琳华如是说。

在邹琳华看来，房价只涨不跌的时代已经过去，投资炒房可能面临一定的跌价风险。因此，当前条件下，部分城市限购政策的退出，并不会引发购房热。未来，预计还会有更多的城市加入限购调整的行列，这将有利于住房市场的正常化。

对潜在购房者而言，邹琳华建议，由于住房投资的大时代已经过去，购房决策主要应考虑实际住房需要，而非房价涨跌。有实际需要，可以考虑择机入市。没有实际需要，则不必考虑因政策变动是否存在投资空间。