楼市待售面积达四年来新高 高库存风险如何化解

自房地产行业2015年“去库存”以来，全国商品房待售面积曾连续4年下行，但如今由于房地产行情低迷，楼市又一次来到了高库存时代。

根据国家统计局数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住。而由于各城还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求。

从数据上看，目前广西防城港市的楼市库存，足足需要12.7年才能消化完毕，而哈尔滨、连江、长春、呼和浩特等城市的去化周期都超过了100个月，意味着需要8~10年才能卖完现有库存。

IPG中国首席经济学家柏文喜对第一财经分析称，这一轮楼市库存上升的主要原因，是2020年以来，从市场端到资金端持续加大的调控力度，限制了购买力的入场；而经济走弱与下行预期、疫情影响以及失业率的提升，降低了人们的买房意愿，导致楼市信心严重不足，引发行业去化大幅下降。

而值得关注的是，湖南省已在近日出台新政，要求对商品住房去化周期超过24个月的市县暂停新的商品住房用地审批，希望通过减少供应的方式来降低楼市库存。

全国现有库存够1400万人居住

今年以来，全国商品房销售额持续走低，1~4月份销售3.78万亿元，同比下降近30%。

在新房“卖不动”的情况下，楼市又重回高库存时代。

据国家统计局最新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增8.4%，比2021年末增4700万平方米。其中，住宅类商品房待售面积达到2.72亿平方米，同比增14.8%。

由此可见，尽管房地产投资低迷，今年前四个月房屋新开工面积同比下滑26%、竣工总面积下滑12%，但库存量仍在飙升。

去年8月31日，住房和城乡建设部曾公布数据，我国城镇居民人均住房建筑面积已达到39.8平方米。按照这一数据计算，现有的5.57亿平方米待售商品房面积，足够1400万人居住。

目前的楼市待售库存数据，已经达到了四年来新高。

2010年时，我国商品房待售面积不到2亿平方米，随后5年间数字迅速攀升，到2015年时达到7.19亿平方米的历史最高值，也是在那一年，全国楼市开始以各种方式“去库存”，随后商品房待售面积数据逐年下降。

根据国家统计局数据，2018年时，商品房待售面积降至5.24亿平方米，2019年进一步降至4.98亿平方米。

因此，截至4月底的5.57亿平方米，已经超越了2018年的库存量，接近2017年时的水平。

克而瑞研究中心认为，正是2020年初新冠疫情“黑天鹅”突袭，打断了楼市库存持续下行的趋势，也是从2020年开始，库存规模由降跳增，迎来了新一轮周期变换。

上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示，疫情以来这几年的新房建造量其实处于历史高位，而市场消费力却跟不上来，库存就是供应量减去销售量，如果供应越来越大而销售越来越小，库存量就上去了。

根据克而瑞统计的数据，全国商品房狭义库存（指已批预售证的商品住宅面积中尚未销售的部分）截至4月底已经达到了6.08亿平方米，由于市场成交低迷，全国平均去化周期已经超过两年，显著高于去年同期水平。

而商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，若按人均39.8平方米算，已经足够9600万人居住。

广西防城港去化周期达152个月

分城市来看，不同能级城市的库存量全线上扬。

根据克而瑞统计数据，各能级城市去化周期均有稳步拉长趋势，一线城市增至平均19.56个月，二线城市增至23.07个月，同比涨幅均在80%以上，而三四线城市平均去化周期已达到28.15个月，库存风险直线上升，同比增幅达123%。

相比较而言，北部和内陆的弱二线城市、东南沿海前期需求透支严重的三四线城市，库存压力十分集中。

其中，青岛、武汉、沈阳，截至4月末的狭义库存量均超过了2000万平方米，位列库存量前三。盐城、三明狭义库存量同比增幅超过了200%，涨幅显著。

从去化周期来看，已经有26个城市超过30个月而且同比翻番，其中一半都位于华南。广西防城港去化周期高达152个月，位列第一，现有库存要消化12.7年；哈尔滨、连江、长春、呼和浩特的去化周期都超过了100个月，分列第2~5名，这意味着它们仅现有楼市库存就需要8~10年才能消化完毕。

华南三四线城市是典型的前期需求严重透支区域，目前库存量大幅攀升，惠州、珠海、东莞、中山等是其中代表。中西部二线城市中，郑州、南宁、武汉、昆明等楼市成交处阶段性底部，尚无复苏迹象，短期去化承压。

广义库存方面，二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先，突破了1亿平方米；南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量超过8000万平方米。

克而瑞研究中心认为，尽管不少城市近期出台楼市松绑政策，但去库存效果不尽如人意。以郑州为例，4月以来，放宽限购限售、人才新政、契税补贴等楼市利好政策频频出台，但项目平均去化率仅18%，为近五年单月次低，来访量受疫情影响较3月不升反降，4月狭义库存同环比增幅分别达到36%和14%，楼市提振效果远不及预期。

湖南率先严控土地出让

从现有库存数据看，我国商品房广义库存量已足够满足9000多万人口居住需求，狭义库存量也足够满足千万级以上人口的居住需求。

国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%。多机构预测，到2035年中国城镇化率能够达到72%左右。按照第七次人口普查数据，全国共计有14.12亿人，也就是说，在未来13年内，城镇人口还将新增约9884万人。

换言之，我国现有商品房狭义库存量仍有充足的市场消化，而广义库存量也可用未来十多年去消化，但市场规模已逐步见顶。

另一方面，如果我国人均居住面积继续提升，则房地产市场还能进一步发展。近期，全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会原副主任顾云昌表示，我国人均住房面积还有10平方米以上增长空间。

顾云昌认为，现在我国人均住房面积接近40平方米，通常指“建筑面积”，而发达国家则指“套内使用面积”，因此我国40平方米的建筑面积实际上等同于30平方米的套内使用面积，人均居住面积还可以有较大提升。

不过，对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，克而瑞研究中心认为，情况并不乐观。诸如防城港、连江、烟台、北海、宝鸡等，基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在45个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

在上一轮楼市去库存中，“棚改”等手段发挥了巨大作用。根据《人民日报》报道，“十三五”时期，全国超额完成2000万套棚改目标任务。第一财经记者统计公开数据发现，2016~2019年四年间全国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

如今随着三四线“棚改”的退潮，楼市去库存又该如何实现？

柏文喜对第一财经表示，上一轮楼市去库存较为成功，使用的方法主要是在供给侧适当控制新开工量，以及在市场侧以宽松政策提升入市意愿。不过，目前行业格局与市场态势已经发生较大变化，陷入流动性困境的民营房企对于刺激政策已经失去反应能力，以往的去库存手段放到现在很难见效。

“单靠给房企输血是不会有效果的，需要国家给买房者提供信用背书，以恢复市场信心。对于三四线城市而言，有效限制入市数量和节奏，乃至暂停土地出让、压缩供给，才能化解楼市高库存风险。”柏文喜说。

就在近日，湖南省出台新政，罕见地从土地供给端减少供应，以此解决现阶段楼市的供需矛盾难题。

据湖南省自然资源厅5月23日消息，近日湖南多部门联合印发的《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》提到，各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批。

各地目前都寄希望于通过解绑楼市、降低利率以扩大购房需求，而湖南是率先提出要严控土地出让、降低去化周期的省份。

克而瑞研究中心认为，就广义库存而言，预期仍将高位持稳，目前有部分城市的土拍因为疫情而延期，后续疫情结束后应该会持续放量，未开工地块量还将延续稳中有增态势。若要实现库存稳中有降，首先需要一线城市率先复苏，接下来三四线城市才有轮动回稳的可能性。