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二手房市场异动,部分城市成交渐趋活跃业主放盘量猛增

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各地楼市松绑政策的高频出台,让市场买卖双方逐渐摆脱观望情绪,变得更积极得做出决策。

据贝壳研究院提供的数据显示,今年3月,贝壳50城二手房新增挂牌房源环比增长约30%,除上海、沈阳、哈尔滨等受疫情影响较大的城市外,约九成的城市新增挂牌量环比增长;4月的疫情打断了二手房挂牌增长趋势,但随着多数城市疫情得到控制,5月以来,多地二手房挂牌数量回归上升趋势,5月(1日-24日)贝壳50城日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。

挂牌量增长的同时,部分城市的二手房成交量亦随之增长,尤其较早做出政策调整的城市,已经取得阶段性成效。5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%,其中苏州、徐州5月日均成交较4月增长超过130%,南京环比增长超过50%,济南、东莞等超八成的城市成交量均较4月增长。

无论挂牌量增长还是成交量的活跃,均反应出市场缠绵已久的观望氛围开始被打破,不过,在居民收入增长预期下降、多地房价高位横盘等多重因素下,购房者入市心态依然谨慎。

尤其值得关注的是,随着二手房限售政策的放松,业主放盘意愿增长,使得多地可售二手房源出现了井喷似增长。贝壳找房平台显示,截至5月26日,苏州的二手房挂牌量为12.79万套、杭州8.8万套、南京13.63万套、济南5.72万套、东莞4.21万套。



苏、杭两城挂牌房源激增

4月11日,苏州将二手房限售年限由5年调整为3年;5月9日,苏州再次放松限售政策,将二手房限售3年的限制取消,新房限售由3年调整为2年。多次政策调整之下,苏州的二手房挂牌量也快速上升。

“现在解除冰封,一个小区一周能成交3—5套,房源多了,成交量也多了。”苏州市工业园区的一名房产中介对第一财经表示,新政出台之后,不少有改善性需求的业主开始挂牌自家的房源,准备换房,他补充道,现在的房贷利率创新低,业主换房的同时还能降低原本的房贷成本。

安居客后台数据显示,截至5月24日,5月,苏州市二手房挂牌量环比上月增长12.98%,相比4月苏州的二手房挂牌量仍处于环比下跌的状态,很明显,新政的影响开始显现。

与苏州比起来,杭州业主的出货热情更加高涨,尽管没有像苏州一样缩短限售时间,政策出台时间也没有苏州那么早,但杭州二手房的挂牌增长幅度已经超过苏州。

5月17日,杭州规定,限购范围内的唯一住房,增值税免征年限由5年调整为2年;另外,杭州新落户者,即使无社保也可以直接购买二手房,非户籍人口买二手房社保只需1年。毫无疑问,杭州对二手房买卖两端都进行松绑,二手房的流动性得到增强。

根据杭州官方媒体杭州日报报道,杭州贝壳研究院统计,5月17日当天,截至13:30,贝壳找房平台杭州二手房半天的挂牌量,是过去一个月日均挂牌量的10倍。

安居客后台数据显示,截至5月25日,杭州市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长-0.62%、-0.96%、16.52%。限售政策放松的5月,杭州市的二手房挂牌量止跌转涨,并且增长迅猛。

东莞成交量涨幅居首

相比苏、杭两市二手房挂牌量的猛增,东莞、南京、济南三城的挂牌量的增长稍显逊色,政策传导到销售端或许还需要一定时间。

5月14日,东莞市发文明确放松限售,将增值税免征年限由5年改为2年,限售年限3年调整为2年。

东莞市一房产中介对第一财经表示,新政开始后的5月份,东莞挂牌的房源明显比以前多了,而且,不少挂牌的房源购买年限仅满两年,未满五年。

不过,安居客数据显示,5月,东莞市挂牌房源的增长幅度明显低于3、4月,截至5月24日,5月份,东莞二手房挂牌量环比增长7.32%,而此前的3月和4月,东莞市二手房挂牌量分别环比增长40.79%和29.11%。

58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示,因为3、4月份的快速增长,东莞市二手房挂牌量已经处于高位,所以5月份没有明显的增长,东莞的政策对市场的影响还没有完全释放出来。

让人意外的是,东莞市二手房市场的成交量比较亮眼,诸葛找房数据显示,2022年第21周(5.16-5.22),东莞二手房成交466套,环比上涨33.52%,位居涨幅首位;其次为苏州,环比涨幅为11.53%,位居涨幅第二。

南京挂牌量半月新增3万套

5月10日,南京将预售商品房的限售时间从原来的办理产权证满3年,调整为合同备案日期满3年。

5月25日,南京市贝壳找房平台一房产中介对第一财经表示,限售政策放松以来,整个南京市挂牌的二手房增加了3万套,很多安置房也开始挂牌。从挂牌的业主来看,苏北的投资客偏多。“最近成交量也很大。”中介补充道。

贝壳研究院数据显示,5月,南京二手房挂牌量日均环比增长50%左右。不过,安居客后台数据显示,今年3月以来,南京市二手房挂牌量增长并不明显,截至5月25日,南京市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长2.29%、-3.34%、-9.45%,5月份,尽管南京市的限售政策有所松动,但南京市挂牌量减少的幅度还在扩大。

济南挂牌量明显增加

继5月22日发布楼市调控政策之后,5月23日,济南再次松绑楼市,规定二手房的限售条件由取得不动产权证满2年,调整为限购区域内住房网签满2年持证交易。

有媒体报道称,5月23日一天之内,一中介机构系统后台二手房源激增4000余套。

“当天带看了4组,第二天带看了两组客户,业主感觉自己挂牌的价格低了,直接涨价30万元。”济南市一名房产中介对第一财经表示,这套5月23日挂牌的房源,原业主是给自己的孩子买的,2019年6月交的房,还没有装修。他表示,近几日,因为新政缩短了限售时间,不少房源开始挂牌。

贝壳研究院数据显示,5月23日限售放宽后,济南近几天二手房新增挂牌量明显增加。安居客后台数据显示,截至5月25日,济南市3月、4月、5月的二手房挂牌量分别环比增长7.95%、-12.98%、-3.87%。尽管5月的挂牌量继续环比减少,不过很显然,济南5月的挂牌量环比减少幅度已经收窄。

市场开始活跃

贝壳研究院市场分析师刘丽杰对第一财经表示,整体来看,短期二手房供应量在恢复性增长。

3月贝壳50城二手房新增挂牌量环比增长约30%,4月环比回落约20%,其中,疫情影响下长三角、东北区域等城市降幅较大。5月新增挂牌量恢复,5月1日-24日,贝壳50城日均新增挂牌量较4月日均增长约10%。放长周期看,近3个月的新增挂牌量均值较今年1-2月均值增长约4成,但低于2020-2021年同期均值25%以上。也就是说,这个阶段新增挂牌量的变化是在今年初市场低位上的恢复性增长。

今年以来,房地产销售端尽管延续了2021年下半年的低迷态势,但随着近期的政策出台,成交量的下滑逐渐收窄。招商证券发布的研报显示,今年4月上半月,其选定的13个样本城市二手房销量同比降低33%,较3月收窄4个百分点。

贝壳研究院统计的数据也显示,二手房供应增加的同时购房需求也在增长。5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%,其中苏州、徐州5月日均成交量较4月增长超过130%,南京环比增长超过50%,济南、东莞等超八成的城市成交量均环比增长。

尽管二手房供需两旺,二手房的销售的价格仍整体下滑。5月,上述5个城市中,除了杭州市二手房挂牌均价处于上涨趋势,苏州、东莞、南京、济南的挂牌均价都处于下降态势。安居客数据显示,截至5月25日,杭州、苏州、东莞、南京、济南的挂牌均价分别为3.42万元/平、2.19万元/平、2.17万元/平、2.72万元/平、1.57万元/平,环比分别增长0.75%、-0.26%、-0.24%、-1.56%、-0.43%、

从全国范围来看,近期二手房挂牌价格也整体下行。民生证券研究院统计的数据显示,受疫情影响4月,一线城市二手房挂牌价指数环比下行0.4个百分点,二线城市环比下降0.6个百分点,三线城市下降0.5个百分点。

刘丽杰表示,环沪城市、东北区域等城市在疫情受到控制之后二手房成交量快速恢复,这说明疫情会影响需求入市的节奏,但并不会让购房需求消失。随着二手房成交量的上升,房地产行业将逐步实现良性循环。

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