成立规模激增 地产信托“春天”又来了？

近三周房地产信托成立规模

数据来源：用益信托 周洋 制图

伴随着阵阵政策“暖风”，沉寂许久的房地产信托似有复苏回暖迹象。

来自用益信托的统计数据显示，就在5月23日至5月29日这一周，房地产类信托的成立规模为11.03亿元，环比大幅增加3.98倍，成为当周集合信托市场上成立规模唯一增长的业务领域。

在地产行业融资情况整体改善的大背景下，房地产信托的回暖苗头是反弹开始，还是“昙花一现”？多位受访的信托业内人士认为，房地产信托仍面临较为严峻的存量风险，后续还需关注相关政策的落地情况，地产信托的真正回暖为时尚早。

地产信托暖意乍现

近期，监管部门频频释放支持房企合理融资需求的信号。就融资渠道而言，银行信贷端口和发债渠道方面，都对地产企业的融资需求给予了一定的支持。曾经作为房企融资重要来源之一的房地产信托，也呈现出一定的暖意。

5月最后一周，虽然房地产信托成立规模暴增3.98倍，但同期数据显示，当周金融类信托的成立规模为34.14亿元，环比减少16.64%；基础产业类信托的成立规模为21.6亿元，环比减少43.82%；工商企业类信托的成立规模为4.87亿元，环比大幅减少62.09%。整体来看，这一周集合信托市场的成立规模环比减少了16.77%，房地产信托可谓逆势增长。

“房地产市场政策放松成为近期市场关注的焦点，但房地产信托仍面临较为严峻的存量风险，政策放松能否让房地产信托回暖还有待观察。”用益信托研究员喻智分析道。

一位信托公司高管透露，近期他所在公司的地产信托项目确实比以往有所增加。“就我了解的情况，存量客户、存量项目通过新项目载体盘活流动性占有较大比例，纯粹的新客户和新项目合作很少，信托公司对于房地产项目依然较为谨慎，增量需求也不大。”

另一家以房地产信托业务见长的信托公司人士也对上海证券报记者表示，房地产市场目前整体低迷，房地产企业资金链也仍较为紧张，行业风险并未完全出清，因此公司目前对房地产业务仍保持谨慎态度，其中融资类业务尤其如此。

数据也证实，房地产信托的后劲似乎不足，回暖能否持续尚需打个问号。

同样是来自用益信托的统计，在5月30日至6月5日这一周，房地产信托的成立规模为11.28亿元，环比增加2.19%。虽然仍呈现增长态势，但增长速度明显放缓，难言趋势性机会。

兑付风险或成最大“心病”

作为信托公司曾经的“利润发动机”之一，但2020年以来便陷入低迷的房地产信托，缘何难以东山再起？

兑付风险频发，或是房地产信托回暖路上最大的障碍之一。2020年以来，受“房住不炒”、规范房地产融资、防控房地产金融风险等因素影响，一方面，房地产信托的规模开始不断缩水，另一方面，伴随着一部分地产公司遭遇资金链问题，地产信托项目也成为兑付风险频出的“雷区”。据用益信托和华宝证券的统计，2021年房地产信托违约数量至少为99只，涉违约金额达917.12亿元，在信托整体违约规模中占比达61.1%。

为了破解兑付风险，不少信托公司纷纷变身“开发商”，通过接盘开发商项目公司股权的方式来处置化解风险项目。

比如，今年一季度，中国恒大发布公告，将其名下4个房地产公司项目股权分别出售给光大信托和五矿信托，由上述两家信托公司投入资金以保障项目后续开发建设。无独有偶，今年2月，南宁市龙光房地产开发有限公司也将下属的柳州市龙光骏德房地产开发有限公司70%的股权转让给中融信托。

事实上，随着“资管新规”和“两压一降”监管政策的出台，信托业自2018年就已进入转型发展期。如今，步入转型“深水区”，信托业在经历转型阵痛之际，不得不思考业务格局重塑的问题。而受到兑付风险和压降融资类信托规模双重因素影响的房地产信托，不再成为信托公司获取利润的首选项。

已经披露的61份信托公司的2021年年报，也给出了一部分答案。中诚信托投资研究部表示，2021年，61家信托公司管理的信托资产规模整体略有增长，其中投资类信托规模快速增长，融资类信托规模普遍下降。截至2021年末，61家信托公司的平均投资类信托规模增至1377.89亿元，同比增幅高达29.85%；而61家信托公司的平均融资类信托规模则降至680.18亿元，同比降幅为25.16%。

与此同时，证券投资信托的规模和占比大幅提升。61家信托公司平均证券投资信托业务规模达到660.12亿元，同比增长54.14%，2021全年共有41家信托公司的证券投资信托规模实现了增长，该领域已成为信托公司业务转型的主要方向。

地产信托寻求转型

面对兑付风险和宏观环境变化，地产信托下一步向何处去？记者采访获悉，目前多家信托公司正在探索房地产并购、康养地产等新方向。

比如，万向信托透露，近期公司将信托机制、优质地产、养老需求、医疗服务相结合，作为大股东与贵州六盘水市政府深度合作，推出了红桥医院医养融合项目，成为康养地产领域的新样板。据悉，万向信托在项目建设、市场推广、日常运营、资产管理等各流程环节均发挥了关键作用，突破了金融机构既有角色定位，并充分发挥公司在长三角、珠三角、西南重点城市的影响力，提振项目在一、二线城市的接受度。

中海信托表示，鉴于稳经济稳增长的政策预期，预计地产融资面改善情况将有所持续，但仍需关注政策落地的情况。后续公司比较看好优质区域的国资参股的并购项目机会，一方面该类项目因国资支持，将为融资增信提供支持，另一方面，并购项目符合政策支持方向。

前述信托公司人士也表示，房地产作为国民经济的支柱产业，关系国计民生，房地产市场的刚需、改善需求仍然存在，房地产信托业务作为投资人的大类资产配置之一，仍然具有较好的发展前景。不过，融资类房地产信托业务由于受信托行业融资规模的限制、业务风险增加等原因，规模势必会逐步减少。房地产投资类信托、服务类信托将会逐步取代以固收为主的融资类信托业务。

喻智坦言，单纯的贷款信托模式，受融资类业务规模压降和房企融资“三道红线”政策的影响，信托资金供需两端明显收缩，无法满足房企的发展需求。近两年信托公司在服务链条上开始围绕房企的上下游企业提供全方位金融服务，更加关注标准化的产品形式，越来越重视直接融资，以实现做精、做透合作的房企客户，强化合作的黏性。目前房地产信托创新方向主要集中在股权投资、永续债投资以及资产证券化方面。