楼市调控背后的“变”与“不变”

今年一季度经济增速4.8%，四五月份受疫情等因素冲击较大，考虑到六月份形势好转，有专家预计二季度的经济增速在0.5%左右，这样要完成全年5%以上的经济增速目标，挑战还是比较大的。

近期，一系列从上至下稳经济稳增长政策密集出台，其中，从中央到地方稳定房地产市场的诸多政策措施尤其引发市场热议——

今年以来，全国楼市松绑政策涉及171个省市地方，各地共发布政策频次300余次。仅5月，各地楼市松绑政策达140余次，较4月份翻番。

如何理解房地产政策“变”与“不变”？书中的观点可以提供一个思考的方向。

变

“房住不炒”基调早在2016年就已确定，但这并非楼市降温的起点。

到2016年下旬，媒体报道房价仍在“超预期地持续暴涨”。根据国家统计局公布的数据，以2015年数据为100的基准，2019年12月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，已普遍上涨30至60。

变局出现在2020年。当年8月，住建部与央行约谈12家重点房企，“三道红线”融资新规流出，成为房地产行业的颠覆性事件。

此后，国家又相继对银行贷款、境内外债融资，以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。

转折为何发生在这个时间点？

中国工商银行(601398)原行长杨凯生在《关于去杠杆的几点思考》一节提到，杠杆率分为全社会、政府、企业、居民个人等多种杠杆率。

把去杠杆作为供给侧结构性改革的重要任务，是2015年12月中央经济工作会议上提出的；而“国务院的文件表明，我们目前显然是把去杠杆的重点放在了企业身上，或者说放在了非金融企业身上”。

“为什么要这样做？尽管统计口径存在差异，但各方面统计分析的趋势基本还是一致的，我国总体债务率不算高，政府债务率不算太高，个人债务率偏低，而企业的债务率是偏高的。所以在这样的情况下，我们去杠杆的重点应该放在企业身上。”杨凯生指出。

就个人债务率偏低，他给出了一组数据。“据国际清算银行统计，2015年我国居民杠杆率只有39.5%，而日本是65%，英国是86%，西班牙是73%，法国是56%，美国是77%，韩国是81%，加拿大是92%，澳大利亚是113%等。”

相关话题在时任中金公司首席经济学家梁红的《杠杆率、储蓄率、房地产》一节、时任中国经济体制改革研究会副会长樊纲的《房地产两极分化与‘城镇化’战略的再思考》一节等也都有涉及。

但此后的情况，显然发生了改变。

一边，疫情前企业部门杠杆率上涨已明显放缓。2019年，非金融企业部门杠杆率全年仅上升0.3个百分点，除了当年一季度有较大幅度攀升，后三季度均是下降。

另一边，中国居民部门杠杆率却成了各部门中攀升最快的：从2000年不到5%，已增长至2021年底的62.2%，超过了德国的水平，与日本较为接近。

其中关键的两年，2019年上升3.7个百分点，2020年上涨6.1个百分点——两年共上涨近10个百分点。

房地产贷款是拉动居民杠杆率上升的主因：在全部居民债务中，占最大比例的是居民中长期消费贷款（主要是住房按揭贷款），占到了全部居民贷款的65%，2020年末与GDP之比达到40.1%。

在此背景下，2020年8月，“三道红线”新规出台。当年居民部门杠杆率增幅，随之从前三季度狂奔的1.9、1.9、1.8个百分点，应声回落至0.5个百分点。

2021年居民部门杠杆率维持在了2020年底的62.2%，再无上涨。

不变

提到楼市，房产税不得不提。从官方到学界，这个被认为有较强敏感性的税种，时常因为一点消息就引起诸多关注。

早在2003年10月，党的十六届三中全会就提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，这是中央第一次释放出对个人住房保有环节征税的信号。

2011年1月，上海、重庆启动试点，但对高房价并未起到“一剑封喉”的效果，在《本轮税制改革的主题》一节，时任中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇指出，“价格肯定是管用的，价格不管用往往是价格还没有足够高。”

据统计，2020年上海房产税收入199亿元，占其税收收入的3.4%；重庆房产税收入为72亿元，占比为5%。这一数据还包含了个人经营性房产税和企业经营性房产税收入，如果仅算个人的住房房产税，占比还要更低。

在不少专家看来，本次以房地产税为标志的税制改革，不是为了加税，而是一项涉及众多领域的系统改革，它在短期可以引导住房合理消费，在长期可以推进构建更加公平合理的税收制度。

高培勇就指出，本轮税收制度改革，不同于以往历史上任何一轮税收改革。差异之一，就是“直接税增上去，间接税减下来，从而达到税收制度的优化”。个人所得税、房地税都属于直接税。

他表示，中国大多数人基本上只知道现实生活中有直接税，不知道有间接税。“间接税阶段，就是把税收隐含于各种商品的价格中，人们在消费中不知不觉把税交了”，“征收效率得到提高，人们对于税负的痛苦程度减弱了。但是，也有副作用”。“间接税等于类退税，收入越高的人消费支出反而占其总收入的比例越低”。

自从去年多部委召开会议讨论后，房地产税试点城市扩围成为大概率事件，这一度成为决策部门对房地产税改革的总基调。但随着新一波疫情反复带来的不确定因素，使稳增长面临较大压力。在此背景下，政策需要稳定各方预期，其中也包括房地产市场的预期。

今年三月，财政部有关负责人在答记者问时表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。