地产股何时回暖？外资建议：关注一线城市二手房成交量

2022年以来国内地产市场持续低迷，地方发布楼市扶持政策的频率明显加快。

据中原地产数据显示，2022年上半年，各地出台楼市松绑政策已超460次，覆盖城市超200个，次数刷新历史记录。但房企的债务展期及违约持续不断。

对此，瑞银中国/香港房地产研究主管林镇鸿在接受香港经济日报专访时表示表示，中资房企过去未曾经历如此长时间的调整周期，加上房企违约风险仍在，市场信心恢复仍需时日，一线城市的二手成交量将是领先指标。

林镇鸿强调，相对过去美国及日本地产泡沫，国内地产业依然有基本面支撑：国内城镇化相对较低、居民杠杆率较低及地产业的问题未传导致金融体系。

瑞银预计：下半年国内地产销售额同比跌11%

瑞银称，低基数下，下半年全国内房销售额同比跌11%，较2022上半年回升约40%，恢复速度缓慢。现在房企没有足够现金流偿还余下债务，如果销售没有明显恢复，不排除全国性房企仍会违约及展期，这会造成骨牌效应，影响其他房企。

去年全国房地产住宅销售为16万亿人民币，林镇鸿认为已见顶，未来或维持在12万亿元人民币的水平。

近期政策吹暖风，多地调降利率及首付比例等，亦有民企被监管机构选为示范房企，发行人民币债及信用保护工具。林镇鸿表示，示范房企带来的讯号意义大于实际意义，因发债金额不能与销售金额媲美，而且业内仍有违约及展期，令信用保护工具的效用打折扣。

国内百强房企上半年销售额减半，疫情反复让市民买楼意愿下降。开发商的现金流来自卖楼及融资，其中以卖楼占比最大，但现在全行业销售普遍跌50%至60%，及上半年房企还债多于发债，大部分房企仍处在烧钱状态。

多家已违约的房企正筹备重组方案，其中恒大(03333.HK)重组计划料月底前推出。瑞银认为，大型房企出台重组方案，对已违约的民企具指标性作用，但市场反应如何仍要视乎方案内容，而重组方案一般涉及四种处理方式：延长还款期限、减少票据利息、削减票据本金、债转股。

关注一线城市二手成交量 国内地产行业有基本面支撑

瑞银认为，国内地产整体以一手市场作主导，这意味房价的定价权取决于开放式，但一线城市则以二手市场占主导。林镇鸿成，一线城市的购买力较强，回顾2014至2015年的调整周期，一线市场先行恢复，故未来关注一线城市的二手成交量，若有复苏迹象，有望传导致其他城市，并给予购房者信心。

对比美国2006至2007年及日本90年代的地产泡沫，瑞银称，国内地产业有三个较为正面的基本面支撑：

1. 美国及日本的地产泡沫传导致金融系统，但中国没有，因按揭成数(LTV)为70%，而美国当时接近100%，因此美国一旦楼价下跌，金融体系就缺乏缓冲空间；

2. 国内居民杠杆率(债务相对GDP)约62%，低于当时美国近100%及日本约68%；

3. 中国城镇化持续进行中，2021年城镇化率约65%，美国及日本当时则接近80%。

林镇鸿，国内房企大洗牌后，未来房企杠杆更低，内房市场会将变得更健康，行业集中度会提高。

国企受惠 港资地产商亦有机会

林镇鸿还认为，国内地产行业整合后，除了国企受惠，地区性发展商及香港发展商也有机会抢占更多市场份额。他目前对民营中资地产股偏悲观，较看好国企。

他指出，每个地区的楼市各有特色，地区性发展商最了解当地的特点。如果地产商只专注10多个能够获利的城市，将市场份额做高，也有助增加拿地能力。他预期，全国性布局的发展商将慢慢收缩布局。

此外，瑞银还估计，未来房企会加强发展非地产业务，例如投资物业、建筑及材料的集中采购等，他又提到现时更多发展商参与代建行业，为金融机构进行代开发。

最后对于物管股，他称，由于地产新开工及销售面积减少，物管公司可管理的面积亦会减少，短期对物管股较内房股更看淡。但值得注意的是，受惠于国企内房股将取得更多市场份额，旗下物管公司也会受惠。