肃清投机性购房需求 助力房地产行业健康发展

（原标题：半月谈：激发楼市元气不能拱虚火）

入夏以来，伴随气温升高的还有各地高涨的房地产“救市”吆喝声。

在房住不炒基调下，多地“因城施策”推出了不少楼市刺激新政：一些地方拆迁安置推出了非现金补偿的“房票”模式，一些地方推出了“6·18”购房节活动，一些地方发起了购房消费券，还有一些地方从公积金贷款、落户、补贴等方面转向力度更大的降首付、松“四限”等，松绑城市级别也从三四线不断提高至一二线。

据不完全统计，今年1至5月，全国134个城市出台326次地方性宽松政策。5月以来，更进入了政策密集发布期。持续加码的刺激政策，让一些地方“卷”出了“奇招”：小麦、大蒜能抵首付，买房送200斤土猪(包杀)，还有一些地方甚至将卖房作为“任务”纳入年度工作考核摊派到了基层机关……

这波“出圈”营销着实吸引眼球，目前部分过于“出位”的营销活动已被叫停，但这些“出奇”的营销背后，“卖房”的本质没有改变。“偏招”救市操作背后，实则反映出一些地方房地产市场的去库存压力。比照具体数据来看，频频打出奇葩“营销牌”的地方，当地商品房销售持续低迷，房地产企业的资金压力也相对更大。

从历史经验看，大面积政策松绑，往往伴随着商品房销售回暖、房价普涨。尤其当房贷利率下调后，商品房销售一般都会企稳回升。然而，自去年10月开始首套房贷利率下调，至今已累计降至“近十年来低点”，但销售似乎仍未企稳。

根据国家统计局6月中旬公布的数据，5月全国商品房销售面积环比增长25.8%，但是1至5月商品房销售面积同比下降23.6%。这反映出房地产市场“需求收缩、供给冲击、预期减弱”三重压力依然较大。

为何“政策松”未能实现“市场稳”？当前，各地政策放松的范围和力度已经不小，但政策引领销售的经验规律似乎未能奏效。

从这一轮已发布的宽松政策看，目前仅三四线城市、个别二线和一线城市出台了相关政策，并无全国层面的政策出台。在2021年至今的下行周期中，房地产调控的宽松政策仍然以地方层面为主，全国层面主要是央行下调房贷利率下限这一政策。与历史上相比，宽松的力度总体还是偏弱。

更进一步看，一线北上广深4个城市，并没有实质性的松绑政策，但从6月的统计数据来看，房价已经企稳回升。尤其随着一线城市中北京、上海疫情得到缓解，一二线城市新房成交复苏表现得愈加明显。以北京为例，截至2022年6月14日，北京商品房成交53249套、二手房成交71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。

克而瑞数据显示，近期，北京、上海、杭州、深圳、武汉等多地都出现“日光盘”。这些热销盘从过去的刚需盘为主变为中高端项目为主。

如此来看，不是过去的经验规律没有起效果，而是政策变化对不同城市、刚需和改善型住房销售结构出现了明显分化。不是政策效果不明显，而是对于以往过度依赖房地产的城市，普通的松绑已经掀不起太大水花，只能以更加出位、博眼球的方式煽起“热浪”。

眼下，房地产市场仍处于下行探底过程之中。短期来看，考虑到一些地方经济下行压力较大，房地产作为支柱性产业，亟须发挥“稳定器”作用。但在人口、城市化率、城市更新改造等中长期因素影响下，我国的房地产市场发展格局已经发生了变化。在新的房地产发展形势下，要稳定房地产投资增长，除了促进销售回暖之外，增加购房信心、改善房地产企业的融资环境是关键所在。

房子是给人住的。房地产市场的热度，与经济景气度、购房者信心息息相关。在宏观经济、就业形势持续承压的周期，老百姓会增加预防性储蓄，且担心断供问题，买房决策将会比以往更谨慎。过去几年，房地产企业债务爆雷、信用危机等事件，进一步削弱了部分购房者对期房的信心，加重观望情绪。

一般而言，在房地产开发商信用风险居于高位之时，购房者会担心自己购买的期房能否顺利交付。在面对房屋交付不了的风险时，购房者的购房意愿很难因为房贷利率降低而明显提高。换句话说，如果不能化解地产开发商的系统性信用风险，金融机构和购房者对开发商的信心不足，房地产行业就很难回归正常状态，反而可能在恶性循环中越陷越深。

市场需要政策呵护，但遏制虚火也是应有之策。几经沉浮，当下房地产市场发展环境并未彻底好转，背后仍潜藏着危机因素。与其煽虚火，无底线地推出奇葩促销政策，不如出台政策肃清投机性购房需求，出清“僵而不死”的问题房企，用实打实的政策助力房地产行业恢复元气、健康发展。