商品房预售制变革呼声再起 按工程进度分期付款是否行的通？

随着近期烂尾楼现象引发广泛关注，对商品房预售制进行改革呼声再起。

多位受访人士认为，商品房预售制潜藏的风险确实存在，且当前问题集中显现，因此预售制的实施和落地模式确有调整必要。

有专家建议，商品房预售制应由一次性全额付款，改为按工程进度分期付款。

“按工程进度分期付款的方式，目前还不适合快速全面推行，可以先在部分城市试点推行。结合房地产行业现状，试点先行，稳步推进，用3-5年时间过渡更为合适。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

专家提议按工程进度分期支付

在中国房地产市场快速发展的20年中，商品房预售制起到了重要的作用，不过目前这一制度面临更多考验。

“目前商品房销售中，预售占比达到百分之八九十，仅有百分之一二十为现房销售。在楼市发展黄金期，预售制存在的问题容易被忽略，但在楼市下行期，其弊端就会凸显。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。

值得关注的是，在今年两会期间，全国人大代表、江西省住建厅厅长卢天锡曾提议从完善商品房预售管理制度入手，有效防范房地产市场风险。

“现行‘一次性全额支付’预付款的方式，使商品房预售实际上变成了商品房销售，购房者购买的房屋实际上是期房或者是楼花，这明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。一旦出现项目烂尾等问题，将给购房人造成巨大损失。” 卢天锡说。

对此，卢天锡建议，调整购房款付款方式，改变当前由购房人“一次性全额”付款并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。

据了解，目前已有部分国家在实施预售制时，购房者根据工程进度分期付款。

例如，法国的预售制度定金仅占0-5%，购房者支付预售房的房款时必须分期支付。若工程不超过1年，买家可预付房屋总价的5%；工程达到2年，买家需要支付房屋总价的2%，超过2年的则不用支付定金。且房款分期支付，即地基建好后支付35%，房屋封顶交到70%，所有的基本建设工程结束后交至95%，房屋交付后缴清余下的5%。

此外，德国预售制相关法规规定，购房者与开发商签署购房合同时，购房者并不需要支付购房款，而是一般在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修后再开始陆续支付后期资金。

“如果国内预售制度能与国际接轨是好事，目前国内的预售制度是造成房地产商普遍杠杆较高的原因之一。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉记者。

严格监管预售资金是关键

“当下对预售制度进行调整确有必要，而调整购房款付款方式是可行的。不过未来现房销售是趋势，但推行需要更长时间。”张波向记者表示。

亿翰智库研究总监于小雨也认为，商品房预售制改为按工程进度分期付款具有可行性，但是短期内实行的可能性不大，也不能解决当下地产行业的问题。

“涉及这种大的制度调整需要同步出台配合政策，以确保购房者的钱能在一定期限内支付，现有规则和以往规则如何衔接等一系列问题都需要论证，不是一朝一夕能定下来的。”于小雨称。

其进一步表示，购房者不论是一次性付款还是分期付款，都需要预售资金能够被严格监管，防止资金被开发商挪用。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉记者，如监管不到位，购房者按工程进度分期付款仍然有一定风险，楼盘仍有可能不能按时竣工交付。如果只是购房款的支付方式发生变化，难以解决目前烂尾楼问题。

“目前阶段，商品房预售制还未到应该取消阶段，但是对其存在的弊端一定要进行干预，在制度上很有必要去做一些调整。”宋丁表示。