多地暂停试点现房销售地块背后 土拍遇冷倒逼政策取消

在商品房预售制饱受质疑之际，福州将于8月5日迎来其首宗“现房销售”地块的拍卖，引发市场广泛关注。

日前，福州市永泰县挂牌一幅涉宅用地，要求该地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。

业内人士认为，目前房地产市场低温运行，楼市情绪仍较低落，在此环境下，上述现房销售地块能否成功拍出尚未可知。

从之前试点过现房销售地块的城市南京、苏州、杭州来看，现房销售地块并不受开发商青睐，上述城市有的试点了几个月，有的几年，便纷纷暂停了现房销售地块的出让。

“去年以来有多城提倡现房销售，但仍有执行困境，现房销售对于地方政府以及开发商而言，均会带来资金压力。现房销售是长期目标，需要逐步推进。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者。

由于去年北京、杭州首批集中供地火热，两地在第二批集中供地的部分地块中，推出了竞现房面积销售环节，试点现房销售。

但是效果并不理想。杭州第二批次中要求竞品质现房销售的10宗地块全部流拍，在去年第三批次供地中暂停了竞品质现房销售；而北京虽然在多宗地块设置竞现房面积销售环节，但不少地块并未触达竞现房销售环节。

除了去年北京、杭州的试点，早在2016年，为遏制土地市场过热，南京曾试点“现房销售”，当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

随后南京土地市场降温，据媒体报道，2017年12月南京土地拍卖，6块土地没有达到政府设定的最高限价，两幅限制条件较严的地块，在拍卖中无人问津。2018年年初的土地拍卖中，又有多个地块流拍以及底价成交。

2018年3月，南京在土地出让环节暂停了上述现房销售政策，在此之前，南京已经连续8个月未上演达最高限价改竞保障房面积的场景。

同样由于土地市场过热，2016年苏州也曾试行过“现房销售”政策，对土拍设定了“市场指导价”，如果土地最终成交价超过指导价的10%，要在工程竣工验收后方可申请预售许可。

在出台现房销售政策后，2016年苏州拍出12宗现房销售地块，现房率为40%；2017年现房率上升至71%。但2018年苏州土拍市场降温，现房销售地块大幅减少，现房率降为26%；2019年现房率继续下降，仅为7%。

2020年2月，叠加疫情等因素的影响，苏州暂停已执行了42个月的现房销售政策。

“南京、苏州、杭州等地试点的现房销售未能持续的原因在于，现房销售地块对现金流要求更高，会加大房企资金压力，即使地块本身的品质较好，也较难吸引到房企的关注。由于现房地块的流拍率居高不下，影响地方土地财政收入，导致地方政府调整了此类土地出让要求。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

海南省房协执行秘书长王路也认为， “采取现房销售，会使得供应节奏放慢，房企资金压力更大，毕竟其财务投入的周期太长了，从拿地到销售需要2到4年时间，房企拿地将会变得更加谨慎，可能会影响地方土地出让收入。

“如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售，市场规模会马上压缩，一个可以做20个项目的房企，现房销售只能做到四五个项目。”绿城管理控股董事会主席郭佳峰在2022年中期业绩会上表示。

“现房销售会让开发商算不过来账，没有办法盈利，还占用资金成本，所以开发商就不愿意拿这种地块，之前试点暂停也说明，地方政府既想要卖出高价地又想要现房销售是比较困难的。后期地方试点现房销售能否成功，也要看在地价上是否会让利，让开发商有的赚。”一位房企高层告诉记者。

郭佳峰认为，房地产开发商是政府的批发商，利润基本是平的。如果地价是1万元/平方米，房价在18000元-19000元/平方米，在现有预售制度下，房地产开发商的利息成本大约在800元-1000元。其他不变的情况下，如果转入现房销售环节，房地产开发商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。

其进一步表示，现房销售需要金融的背景，房地产开发商的利息成本降低至2%左右，可以实现现房销售。