助推“保交楼” 郑州试水四大模式纾困头部房企

盘活问题楼盘，推进“保交楼”，中部省会城市郑州或率先破冰。

7月27日，新京报记者获悉，郑州拟推出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，首批试水纾困建业、康桥、世茂、融创等六大房企，针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。

据悉，郑州拟推出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，以推进“保交楼”。

六家试点房企

7月26日晚间，《关于我市头部房企自愿退出项目情况的汇报》文件截图在网络上流传。其中的内容显示，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁等退出方式。

7月27日，新京报记者与郑州市人民政府办公厅取得联系，工作人员表示“此事应该联系郑州市住房保障和房地产管理局。”随后，记者拨打郑州市住房保障和房地产管理局（简称“郑州市房管局”）官网多部对外电话，工作人员皆表示未看到关于此事的红头文件，具体情况尚不清楚。

记者从知情人士处获悉，郑州市政府组织郑州市房管局、各区政府召开“6家重点企业在郑项目情况汇报”会议，主要汇报内容是结合郑州市政府于6月15日下发《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》的文件通知，郑州市房管局就6家重点企业项目的选择模式（棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房模式）在会上向市政府、各区政府进行相关汇报。而上述文件截图正是郑州市房管局名为“关于全市重点房地产企业退出的情况汇报”的材料截图。

据悉，这6家重点房企分别为建业地产、康桥集团、鑫苑地产、世茂集团、绿地集团、融创中国。其中，前3家房企建业地产、康桥集团、鑫苑地产为郑州本土房企；而世茂集团、绿地集团、融创中国均在郑州有多个项目布局。

根据上述的《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》，郑州市在当前背景下针对房企和项目纾困旨在“为稳住经济大盘，激活有效需求，实现全市房地产良性健康发展，仍需调动国企、央企及各类金融机构资源，通过公寓房收购为人才房、统贷统还、兼并收购，破产重组等方式，区分问题项目和问题企业，落实‘保交房’”。

创新“四大模式”

郑州此次提出的四大创新模式，包括棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房。其中，“棚改统贷统还”模式由政府平台公司接收，后期政府主导；资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

而备受关注的“棚改统贷统还”是指利用国家棚改的政策机遇，将安置房包装为棚改项目，其建设主体由开发商转变为政府平台公司，同时，利用市级平台等作为统贷统还主体，与各县市区成立合资公司，市级转贷平台对合资公司进行转贷。

在业内人士看来，“棚改统贷统还”的做法如果落地，将极大地缓解房企目前的资金压力。据《郑州市房地产良性循环发展相关模式和建议》所述，在郑州市城市化高速推进的时期，主城区普遍采用“安开比”（即捆绑安置地块建筑面积与其对应的开发地块建筑面积的比例）建设模式，即由开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。在原有项目逻辑未变，由于政策收紧，商业开发部分回款放缓，造成安置房和商业开发项目面临难以同时推进的问题。为解决被拆迁群众安置，积极研究将开发商主导的“安开比”模式转变为政府主导模式。

而在保障性租赁住房模式中，郑州也正在考虑购买公寓或住宅现房作为人才公寓的方式。在各大开发企业对现有楼盘进行盘点后，对于去化周期较高的项目，可以积极利用回购保障性租赁住房模式回笼现金流。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称：“此次郑州的解决措施，对于郑州问题解决和行业问题解决的思路启发等都有积极的作用。此次政策提出了比较丰富的解决措施，应该说针对不同的楼盘落实了不同的应对策略，比较务实，也能够逐一突破，进而有助于更好化解矛盾，对于相关房企来说也具有较好的启发意义。”

企业回应：不会退出郑州市场

郑州版本的纾困模式在网络传开以后，也有关于房企是否会退出项目的疑问。

对此，部分代表房企回应称：“主要是‘房企自愿退出’这一说法引发了误解，其实是对四个模式的统称，并非是企业要退出项目。”

据新京报记者了解，以融创为例，目前其在郑州的楼盘有10个，均在积极自救中，以“保资金”“保复工”“保交付”为目标，并且基于项目布局和自身条件，后期或将考虑引入合作方，但是并无出售或者撤出项目的计划。

而对于哪些项目选择何种模式，部分试点房企表示：“目前材料还在上报中，没有确定下来。”

上述知情人士称：“事实上，文件本意是政府计划帮助在郑的头部优质房企解决当下遇到的困难，对6家头部房企优先帮助纾困，对于企业和业主来说，都是解决目前暂时困局、保证交付的良好契机。首批6家企业都是长期深耕郑州的头部房企，不会存在退出郑州市场的问题。”