连续23个月霸榜，为何在贵阳诞生了“中国第一神盘”？

（原标题：连续23个月霸榜，为何在贵阳诞生了“中国第一神盘”？ | 楼市地理）

房地产市场下行，多城重启棚改。在上一轮棚改大潮中，位于西南边陲的贵阳市曾有一个名为花果园的棚户区改造项目引起广泛关注。

这个建筑面积达1830万平方米的项目，曾凭借铺天盖地的营销和超低的价格，赢得了来自贵州全省及邻近省份购房者的青睐，更将贵阳市的房价压制在省会城市中的低位，还曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的赫赫战绩。

在以花果园为代表的超级大盘去化完成后，贵阳的房价经历了一波上扬，2018年时还曾因房价上涨明显被约谈。

不过，受制于当地经济实力和消费力水平，近两年贵阳的库存量处于高位，去化周期大幅拉长，2021年时超过20个月。另克而瑞数据显示，截至2022年6月末，贵阳广义库存突破1.8亿平方米，位居全国各大城市之首。

巨量库存让贵阳承担着房价下行压力，过去两年一直处于调整的阶段。克而瑞数据显示，2019年以来，贵阳市房价一路走低，从11655元/平方米的高点降至2021年的10401元/平方米。

如今，贵州重启了货币棚改政策，能否再次给这个沉寂已久的市场注入活力？

超级大盘诞生记

建筑面积1830万平方米，容积率高达6.8，一梯九户、十五户，楼高45层，200万平方米的商业，200万平方米的写字楼，超百万的人流量……

这组数据并不是杜撰的逸闻，而是来自一个名为“花果园”项目的真实写照。过高的容积率，一栋贴一栋，该盘被形容为“握手楼”。这个项目正位于贵阳市核心主城区。

站在当下这样一个全行业都在强调品质和居住舒适度的时点，回看花果园这样的超级大盘时，自然满是不解和疑问，但这个超级大盘有其独特的历史背景。

2010年之前，花果园项目所在的区域还是一片棚户区。20世纪90年代初，有大量流动人口涌入贵阳并聚居于此，人口交织杂居，低矮破旧的房屋连片集聚，顺山势肆意而建，环境更是脏乱不堪。而彼时的贵州省，城镇化率落后全国平均水平15年。

为了改变这一面貌，2010年7月，贵州省最大的棚户区、贵阳最大的“城中村”——彭家湾片区的改造拉开序幕。拿下这个项目的是贵州省本地开发商宏立城。2011年，这家公司又取得了毗邻的的五里冲片区改造项目，组合成为贵阳当地最大的城中村改造项目，成为日后的花果园项目。

据当地媒体报道，花果园棚户区改造项目拆迁面积共计400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口10多万人。

这一庞大的改造项目是全方位的。除了住宅建设外，宏立城还需要承担商业、写字楼、十多所学校、6大主题公园等配套设施的建设，同时项目还规划的12条市政主干道，也由开发商负责修建。整个项目改造所需投资高达900亿元。

2015年，花果园项目竣工交付。自2010年10月首期开盘起，这个主要面向贵州省内所有刚需客户的项目，曾创下单盘销量连续23个月踞全国之首的战绩，也因此享有“中国第一神盘”的称号。

多位贵州当地人向第一财经表示，当年花果园的营销会下到乡镇、村里，全省都能看到花果园的营销广告。

“如果你有意向去看房子，他们会专车接送，全程免费吃住。”曾参与贵阳某超级大盘建设的刘阳（化名），现在当地一政府平台从事城市运营相关工作，他向记者回忆到，项目一期、二期满足了贵州省内所有的购买需求之后，花果园的营销开始向其他省市推进。

超级大盘的容纳量自然也是非同寻常。截至2020年，花果园入住人口14.67万户、45万余人，入驻商家及企业40500余家，日均人流量达到100万人次。

“花果园实在是太大了，就像一个城市。”“北漂”李杰甫（化名）是贵州六盘水人，由于工作关系经常途径贵阳，对当地楼市也颇为熟悉，“周围朋友的爸妈有很多人在花果园买房”。在他看来，一口气推出这样的超级楼盘，“好处就是开发商直接把大片的城市基础设施更新了。”

有不少分析也认为，贵阳市的财政规模有限，于是借助社会资本，以超级大盘的路径实现市政基础设施建设和城市升级改造。“贵阳等城市作为内陆城市本身发展就滞后，基础设施上有很大欠缺，城镇化率也不高。以这样的方式后来居上也是符合国家战略方针的。”刘阳表示。

在花果园之前，贵阳金阳新区曾有过一个名为“世纪城”的项目，其建面也达到600万平方米。“当时是为了把贵阳市的主城区扩展出去，疏解老城区的交通压力等，规划了一个10余万人的居住社区。”刘阳表示，这是当时的第一个大楼盘。世纪城项目使这一片区都热闹了起来。

不过，最初的花果园带来的居住体验也算不上美好，交通拥堵、治安不佳、环境差等情况屡见不鲜。有业内人士认为，若运营不好，未来或许会成为新的“棚户区”。

历经一番大力整顿和建设，现在的花果园凭借其核心的区位优势和便利的交通条件，成为贵阳人青睐的商业中心。“现在实体经济不太景气，但是在花果园完全感受不到这种气氛，晚上非常热闹。”刘阳说，“不管怎么说，花果园实现了很多低收入人群的居住梦，是个解决民生的工程，有它历史意义在的。”

高库存下的去化压力

除了满足当地人的居住需求外，花果园另一重意义在于成功拉低了贵阳的房价。

2010年花果园首度开盘时，房源均价在6800元/平方米，与竞品均价基本持平，但由于开发商对去化和资金回笼速度的高要求，行至2012年第三期入市时，宏立城将在售房源全部一口价调降至3980元/平方米。公开数据显示，这一期产品开盘当月，花果园销售7500套，销售额达28亿元。至2012年年底时，项目的整体价格水平仅维持在4200元/平方米左右。低价策略，再加上铺天盖地的营销，2012年全年，花果园实现了约240亿元的销售额。

2012年下半年时，关于贵阳楼市“崩盘”的争论甚嚣尘上，但这并未影响项目的销售，当时诸多报道皆将花果园售楼部的交易场景形容为“熙熙攘攘”。毕竟，“花果园的区位，配上不到4000元的价格，这样的性价比哪里去找？”李杰甫说。

未来方舟

花果园三期超低的售价，使得另一个总建面在720万平方米的超级大盘中天未来方舟，在2012年只得以3580元/平方米的价格开盘入市，远低于同期其他项目近万元的价格。克而瑞数据显示，两个大盘加起来的年销售额可占整个贵阳市场的70%。这两个项目对贵阳房价带来的冲击不言自明。

据贵州本地咨询机构的数据显示，2006-2011年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米上涨至4918元/平方米，但2012年降至4670元/平方米，核心便是两个超级大盘的价格战。

“两个大盘多年来的低价格一直压制着贵阳的房价上涨，到2017年，两个楼盘的销售已接近尾声，”刘阳说，“受到市场供求的影响，贵阳的房价开始出现上涨的迹象。”

自此，贵阳这一价格洼地吸引了越来越多外来规模房企。除了早已有所布局的碧桂园、万科、保利、恒大、华润置地等房企外，2017年-2019年间，融创、大悦城、万达、旭辉、金茂、金科、龙湖、新城等房企外陆续踏上了这片西南市场，并开始占据主导地位。克而瑞数据显示，在贵阳2019年在售总货量1309万方中，恒大、碧桂园、万科三家占比超3成。

与此同时，贵阳的房价开始大幅上涨。2017年贵阳市商品房网签销售均价达到7239元/平方米，同比涨幅达16.8%，观山湖区、花溪区等热点区域均价已经突破万元大关。同时，受益于货币化安置，贵阳的存量商品房得到了很好的消化，2017年，当地的商品房去化周期降至11个月。

这一热度在2018年仍在延续。2018年初，众多一线及热点二线城市的房价呈降温态势之时，而包括贵阳在内的7个城市的房价则保持上涨。统计局数据显示，当年1月，贵阳的新房价格环比涨幅在1%左右；同年4月，贵阳房价环比涨幅为1.3%，位居前列；5月，住建部就调控问题约谈了12个城市，贵阳出现在其中。

不过，正是由于2017年、2018年贵阳楼市的高热度，各大房企于2019年加快了推货速度，但受制于当地市场消费力及全国楼市降温，贵阳的市场存量快速上升，去化周期拉长至20个月。2021年下半年走低的市场压力下，贵阳的楼市去化越发缓慢。据克而瑞数据，2021年的贵阳的去化周期达已达到了21.8个月。

持续向下的市场行情，叠加疫情、房企爆雷的综合因素影响，贵阳的房价高位回落。贵阳当地的房产中介表示，整体来看，贵阳的房价相较于两年前，大概每平方下降了1000~2000元不等。

曾经招揽了贵州省内外众多购房者、投资客的花果园更是如此。花果园E区的房子在2021年时的最高成交价在9400元，2022年以来的成交价则多在7500-8000元之间，更有个别房源放盘价低至5597元/平方米。

“当初花果园有很多客户是做生意的人，今年的大环境下，有不少经营状况不太好的个体户就选择出手套现进行资金周转，”上述中介表示，“他们的成交价就在六七千元，毕竟当时入手的时候也就是不到4000元的价格。”

“有房企在贵阳拿了块地一直没有开发，也不敢去开发”刘阳说，“开发投资了更多真金白金在这边，但房子卖不出去，没法回款就砸在里面了。”

大数据产业成发展引擎

面对着楼市下行的压力，贵阳今年以来出台了一系列支持性政策。6月初，贵州省发布《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》，要求积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造，带动住房改善和房地产发展。

刘阳对家乡的发展抱着颇为积极的观点，“楼市的最低点应该就是去年了”，其实不只是短期的楼市刺激政策，更长远地看，贵阳在加紧城市基础设施建设的同时，也在通过产业发展，加强对人的吸引力。

贵州省地处云贵高原，素有“八山一水一分田”的说法，是我国境内唯一没有平原的省份，山地和丘陵占总面积的9成以上。受地形限制，贵阳也成为继北京之后第二个车牌限号的城市。

早年间对经济形成了明显制约，贵阳算得上是最不发达的省会城市之一。尽管历经建国初期的三线建设以及2000年的西部大开发，贵阳的交通、电子工业、国防科技工业得到长足发展，能源优势也实现了充分开拓，但整体实力一直未能得到有效提升。

在启动花园城项目的2010年，贵阳GDP刚突破千亿大关，人口总量仅约432万人；同为西南地区省会城市的昆明，GDP总量约是贵阳的两倍，突破了2000亿元。

贵安新区华为数据中心

当年限制发展的自然环境，此后却成了其发展新产业的关键因素。稳定的地质结构，丰富的能源资源，偏低的电力价格等，都赋予了贵州储存数据的天然优势。于是，大数据产业成为贵州着力推进的新方向。

2013年，中国电信、联通、移动三大通信运营商的数据中心落地贵阳贵安新区，总投资达150亿元，规划建设机柜超10万个，服务器超200万台。这使贵州一跃成为国内第一的数据集聚地。

2015年，贵阳、贵安新区共同创建国家级大数据产业发展集聚区，“中国数谷”正式落户于贵阳。此后，作为首个国家大数据综合试验区的核心区，华为、腾讯、苹果等一批世界龙头企业汇聚于贵阳贵安。

2021年，贵州数字经济增加值占地区生产总值比重为35.2%，较上年提升3个百分点。目前，贵州投入运营及在建的重点数据中心已达25个，其中超大型数据中心11个，成为全球集聚超大型数据中心最多的地区之一。

随着大数据产业的壮大，贵阳的经济、人口规模也开始扩大。2020年贵阳市全年GDP总量实现4311.65亿元，增速5.0%；在省会城市中，这一GDP增速位居全国第4。2021年，贵阳GDP增速再提高，至6.6%；同期，贵阳的常住人口610.23万人，比上年增长1.9%。

除了增强产业实力之外，贵阳的自然环境，早已是一张靓丽的旅游名片。

当初选择在花果园置业的外地人中，有不少正是看中了当地的气候。“重庆夏天很热，而贵州夏天最高温度30度左右，不少人会到贵州来避暑。”刘阳说，贵阳有分明的季节变化，但温度常年均衡适宜，“爽爽贵阳”是盛夏时节的好去处。

在上海交通大学近日发布的《2022中国候鸟式养老夏季栖息地适宜度指数》中，75个候选城市中，贵阳以93.83的适宜指数位列第二，仅次于昆明。

这也是李杰甫未来要选择定居贵阳原因之一。一线城市高企的房价让这个小城市来的年轻人望而却步，所以“以后是一定要回去养老的。”而贵阳作为省会城市，资源、环境等各方面条件在贵州省内都是最佳。

在新一线城市工作的岳燃（化名）也因“外面房价太贵”而有回家的盘算，但返乡的基础则是工作机会，他身边能在家乡找到合适工作机会的同学、朋友都选择了留下，教师、医生或体制内的工作，“衣食无忧，生活压力也很小”。

刘阳告诉第一财经，今年上半年，新国发二号文件重磅出台，全面系统支持贵州发展，涉及农业、新型城镇化、传统产业升级、促进贸易投资等多方面。“单纯从贵阳市来说，它是全国的大数据中心，由此衍生出来的新基建、上下游链条的发展、‘东数西算’等都在此生发，贵阳在全力争取国家的支持。”

在诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪看来，随着贵阳大数据产业的发展，城市界面的建设改善等，未来有望吸引大规模的改善需求，这很有可能成为贵阳市场新的增长点。

（文中图片来自当地政府网站或官方宣传视频截图）