超5%空置率警戒线 重点城市购物中心面临运营压力

最近，不少人逛商场时会很直观的感受到，商场人少了，常逛的店铺有些没开门，有些已悄然闭店。这一现象反应了商业购物中心两个重要指标，即客流量和空置率。

CAIC 数据显示，2022年上半年，重点9城购物中心客流量下滑幅度普遍在10-30% 之间。重点城市空置率不断上行，CAIC 监测的7个城市二季度平均空置率最高的武汉已达到9.3%，北上广、成都和武汉空置率均超5% 警戒线。克而瑞资管认为，5% 是商场空置率的警戒线，高于这个标准将对商业购物中心运营带来一定影响。客流量减少，空置率上行，核心问题还是当前居民收入增长放缓，整体消费意愿在降低，再加上疫情影响范围不断扩大，随着时间战线拉长，预计商业市场整体还将面临下行压力。

一、商业空置率明显增加

对于商业购物中心来说，客流量明显少了。

2022年上半年，重点城市购物中心客流同比均有所下滑，客流下滑幅度普遍在10-30% 之间。

具体城市而言，北京4月末受疫情影响，对整体客流影响较小；但3月14日 -20日全市静默7天的深圳则受影响较大，今年1-4月同比客流降幅高达23%，西安客流同比下降幅度最高，达到33%。

从全国重点城市商业购物中心来看，整体空置率仍在不断上行。

CAIC 重点监测的7个城市，2022年二季度空置率平均值达到6.6%。除了北京较一季度平均空置率下降1.8个百分点外，其余6城空置率均有所上升，其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快，增幅达到0.8个百分点。

此次上海经历了较长时间的疫情管控，截止二季度末，商业购物中心空置率为7.20%。实际上，2020年全年上海商业购物中心空置率12.2%，同比增长4.2%，平均租金为33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。至2021年下半年，空置率录得6.9%。

2022年疫情呈现不确定性、措施持续时间长、政策严厉、牵涉范围面广等诸多新特点，对商业购物中心影响程度并不亚于2020年，预计空置率将继续上行，而租金将跌回两年前水平。

截至二季度末，重点城市商业购物中心空置率最高的武汉，空置率录得9.3%。值得注意的是，武汉近两年商业购物中心空置率保持在9% 以上，仅去年四季度降至8.3%。今年一季度以来，受多家品牌战略调整闭店影响，推动空置率进一步上行至9.3%，创近一年来新高。

商业购物中心空置率比较低的是杭州和深圳。

二季度以来，杭州政府促进消费恢复的举措接连出台，零售、餐饮等特困行业纾困政策陆续落地，杭州商业购物中心平均空置率只有2.7%，但由于区域商圈内部分商场差异化调整成果有限，城东和城北项目空置率上升，拉动整体空置率较一季度上升了0.7个百分点。

深圳也在5% 警戒线以下，录得3.7%。

疫情冲击下，短期内消费者购物意愿和零售商开店信心受到打击，加之品牌战略调整，主力店退租、调整现象频繁，使得2022年第二季度重点城市空置率均有上升，但基本面韧性仍在。

二、关店狂潮已来

空置率上行，也意味着商场运营短期整体承压。

根据 CAIC 调研显示，今年1-4月，有八成物业出租率下降，这些下降的物业中有三成降幅超过了10%。在导致出租率下降、空置率上行的退租业态中，服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

随着消费疲软的影响不断深入，不少品牌迫于压力选择闭店。

约半个月前，有蛋糕界 " 爱马仕 " 之称的 Lady M 发布了中国内地门店终止经营的公告，上海南翔印象城嘉定首店也将于9月10日闭店。

上海复工复产后，老牌面包店克莉丝汀也陷入 " 关店潮 " 风波，8月1日起部分上海的门店经营才得以慢慢恢复。

再往前看，6月，位于上海传统商业街淮海中路651号的 H&M 店铺近日悄然撤店。

从克而瑞资管监测数据来看，2022年第一季度，重点城市开闭店比（开店数量 / 关店数量）均小于1，其中深圳租赁需求较为活跃，开关店比达0.95。这意味着开关店数量基本持平。而上海、北京和广州开关店比数据分别为0.88、0.85和0.76，关店数量已明显大于开店数量。

租金压力成为经营者难以承受之重。

方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店，疫情两个月停摆，让原本勉强保本的小店雪上加霜，营业收入为零的情况下，租金一点也没少，由于无力支付租金和人工成本，上海复工后的6月初，他直接选择了关店。

二季度末上海平均租金水平较一季度微降，但平均租金仍然高达34.4元 / 平方米 / 天。也就是说，一个20平方米的店铺，月租金已超2万元。

与闭店对应的是，新开店项目开业率不足一半。

2022年全年计划新开业项目1008个，其中明确计划上半年开业的项目有241个，但从实际开业项目数量来看，仅有111个项目成功开业，完成率仅46%。

在接下来的很长一段时间内商业开业延迟成为普遍现象，保开业抢开业是商管企业当下要务。

三、为什么不消费了？

疫情对消费市场冲击较大，在收入下滑的情况下，人们的消费意愿也大大下降。

根据克而瑞资管调研数据显示，94.4% 的消费者认为疫情影响了其消费，其中44.8% 的受访者影响比较大，此外，有一半受访者对未来的消费 " 更理性 "。

另外，央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》也可以看出，今年第二季度，有23.8% 的居民选择更倾向于消费，有六成居民倾向于更多储蓄。

消费疲软乃至停摆仍然是经济复苏面临的较大问题。

国家统计局数据显示，上半年社会消费品零售总额210432亿元，同比下降0.7%。其中，3月国内整个社零总额的增速首次转负，为 -3.5%，随后4月和5月连续下降11.1% 和6.7%。

在具体的消费中，我们可以发现可选消费的表现也不容乐观，上半年数据中，有7大品类消费同比增速仍然为负增长。受物流的限制，线上的消费增长也处于乏力的状态。

从收入的角度来看，人均可支配收入增速放缓，与此同时，人均消费支出仅表现为微增。

国家统计局数据显示，上半年，全国居民人均可支配收入18463元，扣除价格因素，实际增长3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全国居民人均消费支出11756元，扣除价格因素影响，实际增长0.8%，而去年实际增长17.4%。

人们的消费意愿正在降低。

如今疫情进入第三年，疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱，消费总量和消费结构的转变，正在对原有的商业市场造成持续性的影响。目前重点城市购物中心客流同比均有所下滑，空置率不断攀升乃至高于警戒线，闭店潮来袭，商业经营再次调头下滑。