降价出售，成交分化明显，深圳学区房热度下降

深圳千万级的“老破小”学区房正在以数十万的幅度降价出售。

8月17日，深圳联合产权交易所公布了10套福田区长城大厦的房产挂牌转让，挂牌期满为8月30日。

这挂牌的10套房源中，有六套面积为104.7平方米，挂牌总价均为973.71万元，单价为9.4万元/平方米；有四套面积为85.3平方米，挂牌总价均为800.14万元，单价为9.38万元/平方米。

贝壳找房显示，长城花园的二手房参考价为10万元/平方米，在售房源有八套。这意味着，在深圳联合产权交易所挂牌转让的房源价格对比二手房参考价，相当于打了94折。

长城大厦是深圳颇有代表性的老旧小区，房屋建设于1985年，使用年限50年，目前仅剩14年产权。小区年代虽长，但长城大厦拥有着深圳最顶级的学位资源，该小区位于深圳福田百花片区，带有百花小学、深实验初中双学位。

今年以来，百花片区的房屋仍是深圳最贵学区房的代表，片区的中介也曾表示：“没有千万预算，不要考虑百花片区的房子。”

2021年8月20日，长城大厦有一套建筑面积约104.7平方米的法拍房，以1035.32万元的价格成交。

一年时间过去，长城大厦同样面积的房源总价直降60万元。

房价下跌远不止如此。

界面新闻对比发现，深圳联合产权交易所于8月17日挂牌的10套长城大厦房源，跟去年11月挂牌的23套长城大厦房源属于同一批，卖方业主仍是浙江省机关事务管理局。

去年11月，该批房源中面积为85.3平方米的房源，挂牌价在938万元至956万元间，面积为104.7平方米的房源，挂牌价格约1078万元至1099万元。

本次挂牌的房源中，不少已是二次、三次挂牌，在前期没成功出售的背景下，最新总价已经下调。

跟去年初次挂牌相比，这些房源总价最多的已经下跌105万元到156万元区间。

深圳联合产权交易所的工作人士告诉界面新闻：“这批房源不能用公积金贷款或者商业贷款，但是可以办理过桥贷，或者一次性支付。而且挂牌好多次，不用担心房源会涨价。”

负责百花片区的中介告诉界面新闻：“百花片区二手房挂牌价格看起来变化不大，可是一些房源的实际成交价降了300万到400万元。”

该名中介表示，百花片区在过去多年，学位价值颇具稀缺性，加上深圳房价前几年上涨得快，一些业主通过消费贷的方式去购房。现在深圳价格跌了，业主的杠杆太高，又面临贷款压力，很多业主降价出售。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究李宇嘉也认为：“百花片区的房源降价一方面是因为二手房参考价。之前百花片区因为学位的原因价格偏离参考价过多，很多投资客加杠杆买房，现在评估价比较低，导致接盘能力不足；二是深圳推进‘大学区’动作比较快，目前新房都会配有名校分校，百花片区房价高涨的预期不足。学位价值下降之后，百花片区实际的居住氛围很差，房子自然就会降价。”

不止百花片区，深圳学区房的价格都有回归理性的态势。

乐有家研究中心数据显示，宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%，福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%，南二外跌幅8%。按片区此前价格来计算，单价跌幅都超过1万元/平方米。

挂牌价跌幅较大的片区是罗湖深中及福田百花，跌幅15%起，业主让利较多。南二外、深高北、宝安中学片区的业主报价也有不同程度的下调。目前仅香蜜湖挂牌价维持稳定。

从六大名校片区半年度的二手过户量来看，百花、深中、宝中成交明显下滑，而香蜜湖、南二外、深高北则有所上涨。宝中跌幅达到49%，而香蜜湖涨幅50%，市场表现差异极大。

总体来看，2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套，2022上半年为355套，市场仍在走低，跌幅3%。

深圳整体楼市也在发生显著变化，二手房参考价持续一年多时间后，越来越多的房源接近参考价调整，这意味着深圳的房价不涨反跌。

乐有家研究中心数据显示，7月份有约六成房源以接近参考价成交，参考价成为买卖双方博弈的重要参考线。挂牌价与参考价差距在10%以内的房源数量上涨一倍，挂牌价高于参考价30%以上对的占比则大幅下降。

国家统计局数据显示，7月深圳新房价格环比下降0.2%，二手房价环比下降0.5%。深圳二手房价曾连续11个月下降，在2022年4、5月又小幅回升，但又再度出现连续2个月下降。