贝壳徐涛：二手房市场正由底部徘徊向复苏阶段转化

“当前‘断供’项目所涉及的开发商，大部分为贝壳前期认定的高风险开发商，公司已对其所涉及的应收账款进行足额坏账计提。”8月23日，在贝壳控股有限公司（简称“贝壳”）举办的2022年第二季度业绩会上，贝壳执行董事、CFO徐涛如是说。据徐涛透露，截至6月30日，贝壳累计坏账准备余额22.1亿元，目前识别出的高比例计提坏账的房企名单，已覆盖行业几乎全部高风险开发商，后续产生大额新增计提的风险很小。

房地产市场正由新房交易为主向二手房市场为主切换

在业绩会上，谈及第二季度二手房市场恢复情况，徐涛表示，今年第二季度，多地打开政策“工具箱”，积极出台利好政策，二手房市场率先受益，市场预期筑底反弹。虽然北京和上海在二季度受疫情影响较大，但从整体来看，大量前期观望的消费者正在入市，二手房市场交易量及流动性都出现明显修复。

对于下半年市场恢复的预期，徐涛表示，预计在宽松政策持续加码的支持下，市场信心平稳恢复，下半年“强二线”城市的二手房市场会迅速恢复至同比增长。此外，对于北京和上海，4月、5月受疫情影响较大，但市场韧性极强。6月，疫情得到控制后，交易量迅速回升。7月，北京和上海受益于疫情期间被延迟的需求释放。预计四季度起，北京和上海将进入健康平稳的交易量区间，合力带动全国二手房交易信心修复。

针对全国二手房市场修复的节奏，徐涛认为，我国房地产市场正由新房交易为主向二手房市场为主切换。“这一趋势在一些强二线城市越发明显，比如武汉二手房交易占比由2020年的约30%提升至2022年上半年的将近40%；郑州二手房交易占比由2020年的约28%提升至2022年上半年的将近38%。”

基于此，徐涛预计下半年二手房市场持续和更大范围内的恢复是确定的。“过去半年以来，二手房市场由底部徘徊向复苏阶段转化。本轮二手房市场走向全面修复，可能需要超过半年时间。根据贝壳研究院数据，7月，全国二手房市场已经实现同比增长。8月，虽然市场由于部分城市异常高温等原因出现调整，但预计后续二手房市场修复趋势不改。此外，若二线城市二手房房价在三季度将企稳，那么部分低能级城市二手房房价在年底也将企稳。”徐涛如是说。

加大对历史应收账款的催收和管理

谈及部分城市一些项目的“断供”现象对贝壳的影响，徐涛表示，“对贝壳没有直接影响，当前‘断供’项目所涉及的开发商，大部分为贝壳前期认定的高风险开发商，公司已对其所涉及的应收账款进行足额坏账计提。”

对于新房市场的状况，徐涛指出，新房市场暂时性的挑战，不会给贝壳的业务带来直接影响。相信政府部门能够妥善化解风险，保交楼、稳民生。近期，多地政府已经出台多项举措，保障交付，多个涉及“断供”的项目陆续复工。同时，新房市场的不确定性将会驱使一部分需求转移到二手房市场，而贝壳受益于在二手房市场更广泛的布局和强劲的竞争优势，能有效承接新房市场溢出的需求。贝壳也采取了切实的措施，不断加强行业地位，并最大限度发挥合作网络优势和数字化能力，以提高运营效率。

在新房坏账准备方面，徐涛表示，贝壳对新房应收计提了较充足的坏账准备。截至6月30日，贝壳累计坏账准备余额22.1亿元，已覆盖公司应收原值的31%。对41个高风险开发商，历史无抵押应收余额，按顶格的83%的比例，计提了坏账准备，累计金额13.2亿元；对次高风险的10余个开发商和项目的应收余额，按照49%的比例计提坏账准备，累计计提金额1.6亿元；同时，对风险较低的其他开发商按10%-20%的比例计提坏账准备。

“我们认为目前识别出的高比例计提坏账的房企名单，已覆盖行业几乎全部高风险开发商，后续产生大额新增计提的风险很小，公司在充分计提准备金的同时，也不断加大对历史应收账款的催收和管理。”徐涛表示，公司将通过各种综合举措，持续降低公司在新房业务回款上的风险。