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10年猛涨10多倍,深圳经适房变身“豪宅”

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深圳这个经济适用房项目成了房产中介眼中的“香饽饽”。

这些天,《每日经济新闻》记者以购房者身份从多名房产中介处获悉,近期侨香村成交热度居高不下。

“侨香村光8月底的周末两天就成交了10套,周六4套,周日6套,而以前我们一个月才能成交4-5套。”在深圳福田区深耕多年的房产中介许鹏8月29日上午在带记者看房过程中介绍道。

许鹏口中的侨香村并非真正意义上的村庄,而是一个项目的名字。侨香村建于2011年,属于经济适用房,彼时销售均价约9000元/平方米。

8月末,《每日经济新闻》记者走访了解到,侨香村整体居住氛围较为浓厚,从小区5号出口到3号出口,步行约10分钟左右。小区内设泳池、机关幼儿园和社区服务中心,从4号门出去不远就是华润万家旗舰店,3号出口隔条马路对面就是侨香外国语学校。


侨香村项目现场 每经记者 陈荣浩 摄

10年,12倍

侨香村属于安托山片区,位于北环大道以南。值得一提的是,侨香村所在的安托山,正是深圳豪宅云集的区域。今年以来首度日光的海德园,以及万科瑧山府1-3期、天健公馆、深铁懿府等诸多热门楼盘,均在该片区内。

不过侨香村同该片区的其他热门楼盘相比,也有自身的特殊性。

侨香村当年入市的时候,属于经济适用房(安居房),整体价格并不算高,销售均价仅约9000元/平方米,最小户型面积90平方米,售价约81万元。

根据《深圳市人才安居办法》有关规定,安居型商品房正在签订买卖合同10年后,房屋产权所有人可以申请取得住房的完全产权。

“侨香村最早买入该房的业主,应该是2011年年底。也就是说,基本从去年年底以来,就有侨香村的房源正式入市了,不过由于一些市场原因,今年以来侨香村的房源价格波动较大,价格高的时候有卖出总价1300万元,低的时候也有不到1000万元的。”许鹏向记者介绍。

就侨香村具体情况来看,该项目是一个占地约13万平方米、22栋、3个面积段(90-93平方米)共3900余套房子的小区,不同户型因位置、楼栋等因素存在一定价差。

在看房过程中,许鹏指了指靠近北环大道的楼栋,向记者介绍道,“这边的房子,包括6、9、12、14等楼栋,相对来说噪声大一点,所以整体价格相对便宜,同样户型这边挂牌价比中间的‘楼王’总价要便宜大几十万到上百万元不等。”

根据记者的实探以及从当地中介处了解到的情况,目前在侨香村,已经几乎没有1050万元以下的房源了。本来与中介约好去看一套对方在朋友圈推荐的总价1060万元的房源,但当日中介告诉记者已经卖掉。

“目前该小区总价最低的只有一套位于18楼的92.9平方米三房,总价1098万元。”该片区另一名房产中介张望信向记者表示,现在很少有总价低于1100万元的房源放出来了。“基本上总价1000万元出头的房源,很快就成交了。”

按照1100万元、92.9平方米的房屋总价计算,侨香村目前折合单价约11.84万元/平方米。也就是说,该小区房源从2011年的约9000元/平方米到如今的单价11万+,10年间涨幅超12倍。

侨香村项目周边,有包括金地香蜜山、翠海花园、安侨苑、香格丽苑等住宅项目。

记者与中介沟通了解到,距侨香村项目约700米的金地香蜜山实际挂牌价在10.7万-17.4万元/平方米不等,一套150平方米4室2厅,实际挂牌价为2200万元,折合单价14.6万元/平方米;距侨香村项目约400米的翠海花园实际挂牌价在15万-22.9万元/平方米不等,一套121平方米4室2厅,实际挂牌价为2200万元,折合单价18.2万元/平方米。

8月30日,广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉通过微信告诉记者,“侨香村是深圳最后一批大型经适房住宅区之一,2022年大部分房源都到了解除禁售期之时,随着市场形势的变化,部分业主选择出货,落袋为安,并且现在侨香村的价格相比之前高峰时是下降的。正因如此,部分中介选择配合‘抬轿子’,现在的成交情况就是这么一个逻辑。”

价值回归

今年以来,侨香村的成交总价最高至1300万元,最低也曾跌破1000万元,现如今企稳在1100万元附近。

据乐有家研究中心数据,今年1-4月时,侨香村的整体成交量在深圳二手楼盘中位居前列。3月,侨香村的成交量位居第二,挂牌价环比上涨1.74%;4月更是以27套过户量位居深圳二手楼盘成交榜首。


今年3-4月时深圳二手房成交楼盘top20来源:乐有家研究中心

不过4月之后,侨香村的热度开始出现显著下滑。“现在买侨香村的房子,整体来说性价比还是比较高的,因为今年4月份之后,侨香村被市场传闻将不能租售,业主经历过一波恐慌性降价,现在相当于是价值回归。”

张望信向记者介绍道,大概今年4、5月份,市场上就一直传闻包括侨香村、深云村、龙悦居等在内的保障性住房将不可租售,当时导致了部分业主的恐慌性抛售,甚至部分侨香村房源的成交价一度跌破1000万元。

“这个消息传出来以前,侨香村的总价一度卖到过1300万元以上。”

《每日经济新闻》记者在采访过程中了解到,因为缺乏指导价,目前在各大第三方中介平台,几乎都搜索不到侨香村的数据信息。

“目前侨香村还没有二手房指导价,如果是首套房、没有贷款,银行可以直接按成交价的3成给予贷款。”许鹏告诉记者。

而像侨香村这样的安居房,也是未来深圳房地产市场的住房类型之一。

深圳“十四五”规划曾提到,为促进房地产市场平稳发展,深圳将构建完善“4+2+2+2”的住房供应和保障体系。其中,商品房占40%,人才住房(分可租和可售)占20%,安居房占20%,公租房占20%。

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