从“因城施策”到“一城一策”：地方政府更大自主权助力楼市企稳

近期，各地“一城一策”稳地产、稳民生相关政策相继发布。业内人士表示，这意味着房地产政策将从“因城施策”调整为“一城一策”，赋予地方政府更大的调控自主权，助力楼市筑底企稳，提振市场信心。

提振住房需求

8月24日，国务院常务会议首次提出允许地方“一城一策”。8月31日，国务院常务会议再次对房地产行业“一城一策”作出部署。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国消费者报》记者采访时表示：“仅仅相隔一周时间，连续两次聚焦房地产，并且两度强调‘一城一策’，凸显了房地产在当前稳经济中的重要性。多项政策的出台，为各地提供了进一步的政策优化空间，通过信贷、土地、税收等政策协同发力，有望逐步打破楼市困局，筑底企稳。”

严跃进分析认为，刚性和改善性住房需求依然是房地产市场稳定的重中之重。住房需求不提振，对于后续房企债务问题化解、保交楼工作的开展、购房者预期调整、房地产金融风险化解等都会产生较大的影响。所以，稳楼市的基础和最根本的工作就是要稳交易需求。

来自易居研究院的数据显示，8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。从单月成交面积同比增速看，4月份出现了61%的较大降速，6月份降速收窄至29%，但到了7—8月份降速又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏面临一定阻力和不确定性，也说明提振住房需求的迫切性。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《中国消费者报》记者表示，国家接连对房地产行业作出积极部署，更加明确了稳定房地产市场的重要性。要稳定房地产市场，各地应结合实际，政策应出尽出，比如灵活运用阶段性信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。她预计，短期各地将继续优化“认房认贷”政策，降低首付比例、降低房贷利率等，特别是二线城市，政策优化节奏有望加快。

保交楼专款专用

值得一提的是，8月31日国务院常务会议首次提出的灵活运用保交楼专项借款，备受业内关注。

近日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据报道，这笔全国性纾困基金初期规模达2000亿元，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行等安排，严格限定用于各地已售逾期难交付的住宅项目建设交付，并封闭运行、专款专用。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国消费者报》记者介绍说，这笔借款的贴息为1%，期限不超过两年。“国务院常务会议提出灵活应用保交楼专款，就是要求落实地方政府的属地责任和房企的主体责任，尽快梳理清楚哪些项目符合条件，赶紧把这笔钱用起来，要抓住宝贵的时间窗口，进一步提升人气、企稳楼市。”他表示。

“这说明不久前国家部委调研福建等地保交楼工作后，对专款专用情况有了反馈。预计未来保交楼专项借款政策势必要发力，各地应用好这项政策，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，把保交楼工作做实做细做好。”严跃进对《中国消费者报》记者如是说。

各地陆续发布新政

9月历来是房地产市场销售旺季。“9月的市场表现对当前市场情绪的修复、稳定经济大盘等均较为关键。”陈文静表示，在传统“金九”到来之际，各项稳楼市的举措积极出台和到位，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于市场活跃度提升。

“建议金融端、信贷端、土地端、税费端等各领域政策可以协同发力。”仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟对《中国消费者报》记者表示，“比如，在满足首套住房消费需求的基础上，可考虑适时降低二套房首付比例、适当下调二套房贷利率等以满足改善性住房需求，探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩和三孩家庭限购等措施以满足老年人、新市民、多孩家庭等群体的住房消费需求。”

据记者了解，近期各地出台楼市纾困政策更加频繁，主要集中在信贷环境改善以及定向放松限购政策、重提货币化安置、发放购房补贴、降低落户门槛等方面。其中，从9月开始，多个城市购房者的高利率商业贷款将有机会转换成较低利率的住房公积金贷款。

“商转公”政策主要针对刚性购房家庭，转换后按照首套公积金贷款利率进行还款，有利于减少已购房家庭的贷款利息支出，减轻还贷压力，降低住房贷款成本。

陈文静对《中国消费者报》记者表示，目前已经有十多个城市对“商转公”政策进行了相应支持，短期来看，随着各地“一城一策”的力度进一步加大，预计未来支持“商转公”政策的城市将进一步扩围。