取消毛坯限价，南京第三轮供地总起拍价463亿元

9月19日下午，南京市规划和自然资源局公布了今年第三批次集中土地出让公告。

公告显示，此次将有46宗地块集中出让，用地面积共计173.4公顷，总起拍价约463亿元，计划将于10月19日在网上竞拍。

从此次第三批次计划出让的土地数量来看，为今年内出让量最多的一次。不过起拍总价，则低于第二批次755.8亿元的出让金额。

这也和本次出让地块的区位有关。本轮出让地块覆盖较广，包括建邺区、鼓楼区、秦淮区、栖霞区、江宁区、溧水区、高淳区等多个行政区域均有挂地。

其中，市场认可度较高的河西、南部新城、城北、江宁、麒麟等中心城区板块土地共计25幅，六合、溧水、高淳等三个外围副城区域，共计挂出21宗地块，是外围副城土地出让量较多的一场。

南京市规划和自然资源局相关负责人在公告中称，为进一步抑制部分片区房价过高、房价倒挂等现象，在空间分布上，本次加大了河西新城等重点板块和外围副城的土地供给，符合新一轮国土空间总体规划的发展理念和开发时序，也是当前城市发展的需要。

相较于早前两场土地出让，南京第三批次出让再度放宽了土拍限制，46宗地块全部不设毛坯房销售限价。

从今年的三场土拍来看，毛坯限价设置要求的放宽，是一个逐渐降低的过程。今年首场土拍对土地毛坯限价进行上调，并对大部分地块取消了配建要求；第二场土拍上，包括热点板块在内的部分地块，不设最高限价；到第三轮土拍，则是全部地块均不设最高限价。

不过出让公告仍然强调，出让时不设定毛坯限价，在开发企业完成开发后需向有关部门报备审核。而按程序报备审核，也是一种定价方式。

南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉认为，不设毛坯限价，可以让市场定价更加符合市场实际。另有业内人士则表示，不设毛坯限价，是为了能够给拿地的开发企业多一些利润预期。

“不设毛坯限价的期望向好，希望市场中的产品优质优价。”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示，但这不代表开发商就能够获得超额利润，还需要客户认可。

“目前看，几个改善为主的板块基本上都在大量推出改善及高端改善项目，市场接受程度反应明显优于其他类型，所以这样的版块推出优质优价的项目，容易得到市场认可。”但他也指出，在非高端改善板块推出不设毛坯限价的地块，开发商很难脱离该板块传统属性，在这些区域取消毛坯限价意义不大。

值得注意的是，江北核心区、浦口区等区域缺席了此次挂地。

在过去两年时间里，作为在南京市场受关注度和河西、南部新城“看齐”的板块，江北核心区一度也受到市场热烈追捧。不过随着市场趋冷，江北核心区的热度相较其他两个板块，率先冷了下来。

从今年前两次土拍来看，包括江北核心区在内的江北新区地块，整体表现不尽如人意。在今年首场土拍中，江北新区就有2宗地块流拍。第二轮土拍上挂出的5宗江北新区地块，只有1宗地块出现2轮竞拍，其余4宗地块均为底价成交。

吴翔华认为，此次江北核心区没有地块出让，不排除有可能前期供应过剩，目前在售项目销售不畅，所以供应做减法，通过调整供需改变市场预期。

吴翔华表示，江北产业发展滞后于住宅销售，投资投机客比例过高，导致市场发生变化时，江北的抗跌性较差，前期低价买入的投资客获利回吐，价格也有所下滑，导致后面的投资预期短期内不乐观。

从不久前统计局公布的数据来看，南京近期新房、二手房价格表现较早前均有所好转。

根据9月16日国家统计局公布的数据显示，今年8月南京新房价格环比上涨0.4%，为连续第三个月上涨，并且涨幅扩大0.1个百分点；房价同比上涨0.9%，涨幅扩大0.3个百分点。

二手房方面，价格环比上涨0.7%，同比下滑3.4%。从市场反馈来看，高端盘、改善盘为这一阶段市场认可和关注的重点。

记者 |孙梅欣