大资管时代下，长租公寓如何行稳致远？

从肆意生长到规范化发展，住房租赁行业在国家政策的指引下，逐步完成洗牌，进入到全新的高质量发展阶段。

当2022年政府工作报告再次强调房住不炒的主基调，“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”被定位为行业新的发展方向，如何紧跟政策红利，在“民生”的行业基调下，积极、健康、长期地融入国家稳定发展的宏大叙事中，成为每个住房租赁企业不得不思考的问题。

政策红利下，住房租赁进入大资管时代

在房住不炒的顶层设计下，国家深入构建全新的住房体系。

日前，住房城乡建设部副部长姜万荣表示，以满足群众基本住房需求为重点，充分考虑不同群体的住房条件、支付能力的住房保障体系正在研究建立中。政策引导下，“十四五”期间，我国40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套。

（天津南开王顶堤店）

保障性租赁住房规模正飞速增长。而公募REITs正式破冰，也意味着保障性租赁住房“投-融-建-管-退”全链条的打通，覆盖资产管理全生命周期的闭环正式构成。

对于保租房的持有者与运营者而言，完善的投融资机制，将有利于参与主体进一步拓宽融资渠道；而在资管逻辑下，或受到资产保值增值的魅力吸引，或因为完备的退出机制驱动，可以预见的，是更多资产持有方以及运营主体，投入到保租房的建设中，协力深化保租房市场化进程。

而参考新加坡、日本等海外市场的成熟经验，随着成功案例的积累以及市场化进程的推进，REITs也将不再局限于保租房领域，更多契合租赁住房市场发展的优质项目，均有望成为REITs的底层资产，最终推动全行业向资管的逻辑更迭。

届时，住房租赁行业将全面进入大资管时代。

在机遇面前，同样也有着挑战。正如“投-融-建-管-退”全链条的打通，大资管时代是一轮对参与企业综合实力的全面考验，不再仅是某一阶段的租金收益，而是从投资、定位阶段为始，经历融资、建设、运营，退出，以保值增值为终，将全生命周期作为因子，将长期可持续的现金流作为标准，进行新一维度的考量。

这与保障性租赁住房的大力发展自然是相契合的。随着行业民生底色加深，“微利”作为未来的行业基调，租赁住房运营者们要承担的，自然远不止是“收租”，而是一个助力租赁住房行业健康发展的城市租住空间焕新者。

强资管下的真正长租

自7月份，纳入基础设施REITs试点范围以来，保租房REITs持续受到市场高度关注。而基于稀缺性、资产具备较强的稳定性和抗风险能力，保租房REITs在发行阶段即受到市场投资人的高度认可，三支产品拟认购份额数量均超过100倍。

金融资本青睐的是能持续升值及带来优质现金流的资产。保租房REITs股息的可持续性以及资产未来保值增值的预期，是资本看好的逻辑；同时，对底层资产也提出了保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益较为稳定等等，更高的要求。归结起来即是资管的能力。可以看到，从2017年的千帆启航，到2019年的行业洗牌，再到满足更多民生属性的保障房时代，行业头部企业资管能力正在持续得到提升。

以冠寓为例，从龙湖冠寓的2022年中报来看，截至上半年末，全国开业11.1万间，出租率达到93.3%，开业超过6个月房源出租率为95.4%；龙湖冠寓实现租金收入11.8亿元，同比增长11%。在6年时间里，运营模式覆盖轻资产、中资产和重资产等不同类型，在行业中向下扎根，向上生长。

无疑，在行业逐步成熟的过程中，资管能力被摆上了更重要的位置，而以冠寓为例，至少在产品与服务能力，实现精神链接的社群运营能力，以及数字化能力可以略见一二。

1、定制化、精细化的多元产品与服务

立于底层商业模式之上的是产品与服务模型，也是消费者端可以直观感受品牌实现资产变现的必经之路。

事实上，自2016年“租售并举”提出以来，租客们对于租住生活的品质需求亦在不断提升，不止是曾经干净、安全的环境与单纯的“住有所居”，则是丰富而多样的定制化、精细化以及长期居住的需求，是个性化的物质甚至是精神层面的满足。

顺应消费习惯的变化，不断打磨发现、满足多样化需求，以切实有效的行动满足新世代人群租住生活品质升级需求，亦是保持长期出租率、满意度于高位的基本能力。

（冠寓室内公区图）

据龙湖冠寓介绍，在产品与服务的3.0阶段中，是更贴合生活习惯的产品功能设计，以及更丰富的全生命周期服务打造，为消费者创造更加舒适、友好、无忧的长住生活。

围绕租户生活轨迹，龙湖冠寓在入户门、办公、休闲、睡眠等8个户内模块积木式拼接出的105个标准户型。此外，基于装配式装修技术的成熟，房间在装修效率、品质以及成本的综合提升。

一个简单的例子，曾经传统卫生间7天左右的装修施工时间，在采用装配式集成装修后，被缩短至四个小时，且更加环保、更易打理维护，仅翻修成本就可节约66%。

同时，冠寓在长租实用性，也展开了进一步的思考。。例如，在收纳空间上，选择了收纳功能更强的板式衣柜、箱式床体，进行立体收纳空间的扩容；并通过冰箱容积升级、入户标配洗衣机、不同长度款式沙发配置可选等一系列的优化提升。

结合新世代客户的需求及当下的审美趋势变化，冠寓对租住空间的颜值也进行了迭代升级，更加简约时尚的整体空间导视，落地式整体衣柜设计，不同颜色、肌理纹路的墙饰面等进一步提升居住空间的视觉整体感。

此外，在冠寓看来，租房体验不仅仅是周边的配套，以及诸如阅读区、健身器材等功能丰富公区设施，也离不开形式多样社群活动，满足租户更多租住生活的社交需求。例如，定期与不定期的社群活动，通过流程环节的精心设计，为年轻的租客们打开了社交壁垒，也为租住生活植入更多惊喜；更重要的是，或露营、或桌游、或是篮球足球，甚至是微醺小酌，等等社群活动由均冠寓的90后、95后运营官们策划，与相同年龄段的当代租客天然相契合。

（龙湖冠寓运营官）

2、讲求精神链接的客户运营

伴随情绪经济的发展，如何通过服务为租客创造情绪价值，也成为住房租赁企业的必修课。

在行业发展早期，集中式长租公寓品牌就倾向于运营社群文化，龙湖冠寓也不例外。聚沙成塔，基于6年的实操经验，龙湖冠寓形成了一套完整的内容体系，沉淀出一套社群运营的逻辑与打法。

目前，龙湖冠寓把围绕消费者租房全流程触点服务体验纳入“GOYOO星球”，并将之作为承载冠寓理念和精神价值的IP符号进行运营。

通过能够带来感知的安心安全的居住生活、赏心悦目的颜值外观、触手可及的社交活动、以及丰富的成长课程等等具象化的产品服务，冠寓将“GOYOO星球”IP落地，其核心即是以社群文化、价值与精神特殊符号的形式，为每一位年轻人带来价值观上的共鸣体验，打造归属感、幸福感等等情绪价值。

从自身发展而言，通过“Goyoo星球”，龙湖冠寓与租客建立深度信赖和支持的情感链接，以一种更亲切&轻松的方式实现共情，吸引更多租客将龙湖冠寓作为长期选择。

站在住房租赁行业发展的角度上，龙湖冠寓的创新尝试将为其他企业在用户运营探索上提供新思路和方向。回归行业民生本质，GOYOO星球将为在城市奋力拼搏的青年人带来富有个性的居住空间和快乐和谐的社群关系，真正实现长租即长住的美好城市租住生活。

（冠寓社群活动）

  3、数字化能力持续助力

不同于传统房地产业务的高杠杆、高周转、高增长，住房租赁业务更多强调如何通过精细化的运营，在“微利”中尽可能获得盈利。

用一位行业人的话说——住房租赁行业赚得是辛苦钱，而运用数字化系统，在不影响租客体验下良好的降本增效成为住房租赁企业的一致选择。

据介绍，目前，龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管”等环节，为租客、门店、业主等提供全场景的服务与支持。

在建造阶段，龙湖冠寓通过工程管理线上化协同平台实现了数据在线化，并通过数据在线记录和大数据积累分析，赋能参建各方项目的一线管理人员，同时为业务人员和分供方高层提供决策依据和分供方评价依据。此外，结合龙湖AIoT技术，龙湖冠寓实现门店开业检、开业巡检功能等100余项开业检查的线上化，在严控品质的同时也有效节省时间、人力成本，提升效率。

在运营阶段，龙湖冠寓通过自有APP为租客提供智能化服务——看房、签约、入住后的服务需求、水电、续租、转租，全生命租期的租房需求都可以通过手机在线完成。对于租客而言，这极大提升了租住服务体验。

与此同时，龙湖冠寓在2021年上线了自研的驾驶舱和指挥舱管理系统。在两个系统的助力下，门店运营者可以做到经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等，既能更好的保证租客的租住舒适，又能提升运营效率。更为重要的是，通过数字化系统对整体运营流程中各个节点的数据监控，龙湖冠寓能进行更为高效的数字化管理决策，并通过颗粒度不断细化的管理和对于市场变化的敏捷应对，降低经营风险，提升经营效益。

可靠的数据驱动，优化资源配置，实现组织效能和转化效率的提升。拥有领先优势的龙湖冠寓，正借力数字化平台持续夯实资管能力，助力资产保值增值

2020年12月，央视《新闻联播》 “十三五”成就巡礼报道中，龙湖冠寓合肥长宁公寓精彩亮相

服务大局，共建城市新活力

自2016年正式启航，6年的持续打磨，龙湖冠寓在投资合作、研发建造、营销管理、运营管理、人才管理等方向沉淀了突出的资产管理能力，并依托其独有的数字化平台，为客户提供高品质租住产品和服务的过程中，也形成行业领先的核心竞争力，助力资产保值增值。

与此同时，龙湖冠寓积极承担社会责任，将自身发展融入国家经济建设中，并在经济建设中发挥更加积极的作用。

在保障性租赁住房赛道中，龙湖冠寓已经落地并开业龙湖冠寓长沙金融中心店、龙湖冠寓武汉新壹城店、龙湖冠寓合肥创富工坊二店、龙湖冠寓天津南开王顶堤店等多个项目， 且福建、苏州等多个项目入选住房和城乡建设部发布的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单》中，树立行业标杆。

在做好市场性房源优质供应的同时，龙湖冠寓的产品研发迭代能力也获得了政府部门的频频肯定。截止目前，龙湖冠寓已经与全国十余个重点城市政府及相关事业单位，如房管局、公租房管理机构、国家科技园区等合作落地40多个人才公寓项目，如龙湖冠寓长沙大科城店、龙湖冠寓武汉江发路店，龙湖冠寓天津天保青年公寓店、龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店、龙湖冠寓沈阳南塔店和龙湖冠寓沈阳小北店，助力当地政府实现人才安居，构建更好的营商环境。

(龙湖冠寓长沙金融中心店)

基于这份肯定，龙湖冠寓也参与到更多城市存量资产盘活的项目之中。2022年5月，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大投资的意见》，要求加大盘活存量资产政策支持，切实做好盘活存量资产工作。截至2022年6月底，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁标杆项目。

（龙湖冠寓亚运村关庄店）

龙湖冠寓北京亚运村关庄店是由北京关庄地铁口的一处闲置旧厂区升级改造而来；龙湖冠寓广州猎德大桥店和龙湖冠寓天津南开王顶堤店都是闲置宿舍的重新整修；龙湖冠寓西安电视塔店则是对一个40多年的老旧小区的改造。这些项目经过龙湖冠寓的改造运营，重新焕发生命力，在助力城市青年安居的同时，也为所在城市带来了新的活力。

向善共进，点亮城市温暖节点

在国家大力发展长租公寓市场的背景下，2021年末中国房地产业协会首次对长租公寓综合性能进行评价，从宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理、提高与创新等方面对长租公寓进行了考评，其中龙湖冠寓9大项目上榜。在武汉，龙湖冠寓武汉千禧城店和新壹城店脱颖而出，成为全国首批获五星级认证的长租公寓。

（龙湖冠寓千禧城（详情、图片、优惠购）店）

得天独厚的地理优势叠加龙湖冠寓精细专业的运营服务，成为龙湖冠寓武汉千禧城店和新壹城店获评五星级项目的“制胜砝码”。在租住体验上，龙湖冠寓围绕年轻人的舒适、安全、便捷、时尚、社群五大关键词，让租房者免去“摸着石头过河”的找房难。

消费者通过线上App或微信小程序就可查看合适的房源，不出门即可找到心仪的房子。无需中介费、从线上到线下看房均有专业的门店运营官陪同讲解，简单又便利。

此外，房源经过专业管理和维护，一方面颜值品相更高，另一方面房间质量也更有保证，哪怕出现质量问题，也可以通过APP一键报事找到专人进行对接，维修更为省心安心。

龙湖冠寓对产品品质、智能化、社群、运营服务等模块在内进行整体梳理和升级，把每个细节做到极致，把标杆造成标准，努力发展得更快、走得更远。未来，冠寓将坚持战略笃定，多航道协同发展，以稳健的步伐持续积淀长期价值，在租赁住房这条赛道上，定心笃行，持续打磨，行健志远。

  结语

无疑，租赁住房正迎来一个最好的时代，也是最具挑战的一个时代。

新型城镇化的深入推进，新市民、新青年群体的涌现，带来的持续增量；住房保障制度的构建，保障性租赁住房建设如火如荼；在城市更新下，更多存量资产亟待盘活的潜在需求；以及公募REITs市场未来可预见性的逐步开放，不动产资管迎来市场的显性拐点，等等。

租赁住房市场正展现出更多样的想象力。当然，对于租赁住房企业来说，亦是挑战——是新的资管时代下，对企业经营稳定性的更高要求，也是对企业综合能力的一次重新评判。

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