2022年房地产政策全面转向 楼市调控步入宽松周期

对于房地产行业而言，2022年无疑是政策转向的一年。

2022年全国房地产市场经历了前所未有的挑战，包括商品房销售规模大幅下降、房企频现债务危机等。为稳定楼市，中央频繁释放积极信号，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大。各地全面落实因城施策，前11月地方出台优化政策近千条，创历史同期新高。

从需求端来看，5年期LPR接连下调三次，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例等。从供给端来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性，有力提振了房地产行业信心。

“虽然监管部门接连释放利好稳定市场预期，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。”中指院分析师指出。

在政策全面放松的环境下，2023年房地产市场将走向何方，引发各方热议。

天风证券分析师表示，2023年房地产政策会有两个底线，分别为“保交楼”的民生底线，以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下，明年房地产政策的重心，会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上，而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策，房地产销售有望企稳，但难见反弹。

多维度“维稳”楼市

2022年年初，三四线城市率先出台楼市扶持政策，其中四川自贡打响公积金“认贷不认房”第一枪，山东菏泽打响降低商贷首付第一枪，随后多个三四线城市开始调整房地产政策，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过，上述举措对于提振楼市需求力度相对偏弱，刺激效应不强。

4月29日，政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

受此影响，地方楼市政策松绑频率明显加快、力度明显加大，政策进入实质性宽松期，热点二线城市也加入楼市松绑行列。

在政策持续助力下，5、6月市场加速修复，5月全国商品房销售单月环比止跌，6月呈现企稳回升态势，但7月受“停贷”事件及季节因素等影响，市场信心受挫，商品房销售再度转冷。

由于部分项目停工停贷打击市场信心，2022年三季度多地继续出台楼市支持政策，政策集中于保交楼等方面。

虽然各地稳楼市政策频出，但对楼市销售促进作用有限，三季度商品房销售处于近几年较低水平。

随后在国庆前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门，针对房地产需求端祭出全国性政策组合拳，这是时隔6年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施，向市场释放出明确信号。

其中，央行和银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，共涉及23个大中城市及众多低能级城市；财政部通知减免换购住房个人所得税；央行下调首套个人住房公积金贷款利率。

此外，从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。

进入11月，房地产政策由需求端转向供给端，金融部门针对地产金融端打出一套政策组合拳。

央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，供给端支持政策框架基本形成。

多位业内专家认为，房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段，而目前保主体成为政策发力点，楼市销售有望缓慢筑底，房企或将呈现出清与修复并存的局面。

明年政策仍有优化空间

据中指院统计，截至目前，2022年已有超300省市出台政策近千条，达到近年峰值。各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。

无论是金融端亦或需求端的政策放松，根本目的是为了提升市场信心。然而，进入12月，政策效应尚未明显显现，房地产市场仍在筑底。

中指院数据显示，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。

2023年房地产市场能否筑底回稳，引发市场广泛关注。

“考虑到2022年销售成交面积和销售金额大幅下滑，我们认为2023年一季度销售面积预计会筑底企稳，考虑到2022年土地成交面积的大幅下滑， 二手房对新房市场亦有部分挤压作用，预计2023上半年销售面积将会维持较低的增速。”浙商证券分析师杨凡指出。

其进一步表示，在全国市场分化的情况下，核心一二线城市预计会率先回暖，有望带动2023年下半年全国销售市场回暖。

在政策方面，有专家表示，目前房企金融端政策已处于较为宽松的阶段，对房企修复信贷债券市场信用有积极的作用，但需求侧信心很难仅通过房企金融端政策的宽松而有所恢复，更需要需求侧打出政策配合。

“预计2023年供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方面继续调整。”中指院分析师表示。

“目前二线城市中仍有厦门、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成，苏州、宁波等城市不低于六成，合肥、南昌、海口、福州等城市不低于五成，这些城市二套房首付比例仍有下调空间。”东北证券分析师指出。

业内人士认为，政策密集落地给楼市吃下一颗定心丸。地产行业已出现复苏的必要因素，后续行业景气度将呈现缓慢上升趋势，如市场信心仍然不足，政策仍有继续调整的可能。

记者 李洁